房地產估價師考點精講：房地產實物狀況描述

2020-02-20 18:32 來源：建設工程教育網(wǎng)

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　　2020年房地產估價師備考進行時，雖然房估改革政策還沒有確定，但是基礎知識還是考試復習的重點。建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了《房地產估價理論與方法》的重要考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

　　考點27：房地產實物狀況描述
　?。ㄒ唬┩恋貙嵨餇顩r描述
　?。?）土地面積：單位：平方米（㎡），公頃（h㎡）對于房地產開發(fā)用地：規(guī)劃總用地面積以及其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。
　?。?）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形。說明土地形狀的圖：宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。
　　（3）地形、地勢：平地還是坡地，與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。
　?。?）地質：地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質（包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質會對人工基礎有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導致疾病），有無不良地質現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土）等。
　?。?）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。
　　（6）土地開發(fā)程度：到達地塊紅線的基礎設施完備程度和地塊內的場地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。
　　（7）其他。
　　臨街商業(yè)用地：臨街寬度、臨街深度和寬深比。
　　農用地：氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。
　?。ǘ┙ㄖ飳嵨餇顩r描述
　　（1）建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質說明其面積或體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。
　　開間即房間的寬度，是指房屋內相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離；進深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離；室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。
　　層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）；總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。
　?。?）建筑結構：是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。
　　（3）設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況（有或無）及性能。
　　（4）裝飾裝修：毛坯還是粗裝修、精裝修。
　　（5）空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產平面圖、戶型圖等來說明。
　?。?）建筑功能：說明防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。
　　（7）外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。
　?。?）新舊程度：說明建成時間、設計使用年限、維護狀況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期；設計使用年限是指設計規(guī)定的建筑物的結構或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預定目的使用的時間。由此還可說明建筑物的年齡和剩余壽命。
　?。?）其他：在建工程或期房，說明工程進度、預計竣工日期、交付日期等。