2018房地產(chǎn)估價案例題可以說是考生考試為之頭痛的一個難題，要想房地產(chǎn)估價案例考到好成績是離不開平時的練習，多做練習題不僅可以幫助考生掌握考點而且可以幫助考生訓練答題速度、掌握答題技巧……，那么房地產(chǎn)估價案例練習題哪里找?建設工程教育網(wǎng)為考生整理了2018房地產(chǎn)估價案例練習題考前必做匯總，希望考生緊跟上步伐哦！

　　案例：

　　某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注 冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。

　　針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術思路。

　　1.對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用;基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費用、營業(yè)稅金及附加、管理費用、財務費用、商業(yè)利潤。

　　2.對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?/p>

　　(1)把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)直接相關的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數(shù)直接相關的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關的費用，等等;固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房是否有客人人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費用。

　　(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

　　(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

　　3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。

　　4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金;如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。

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