如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當(dāng)作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

房地產(chǎn)抵押估價(jià)依據(jù)有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。

現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定的可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價(jià)有關(guān)的內(nèi)容歸納如下。

(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn);

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押;

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

(1)土地所有權(quán);

(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

(3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證;

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;

(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~;

(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。