如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當作梯子。2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

估價方法適用性分析

(一)估價方法適用性分析

通行的估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。根據(jù)本次估價的目的及收集的有關(guān)資料，估價人員通過對××市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況的了解，特別是估價對象周邊區(qū)域類似房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，認為在估價對象周邊類似工業(yè)廠房成交實例很少，不宜選用比較法進行評估;假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，本次估價對象為建成后的房地產(chǎn)，不適用此方法;

在估價對象附近區(qū)域內(nèi)，與估價對象類似的工業(yè)廠房較多，出租實例較多，較易收集出租實例租金，且有穩(wěn)定收益，可選用收益法;考慮到估價對象為工業(yè)類房地產(chǎn)，測算土地成本有關(guān)資料較易獲得，同時建筑物建造成本也比較透明，因此適合采用成本法進行估價。即采用房地分估的方式，首先采用合理的方法對土地價值進行估價，其次采用重置成本法評估建筑物價值，將兩者加總后，估算出估價對象價值。

綜上所述，估價對象采用成本法及收益法進行估價，以此估算出估價對象客觀合理的價值。

(二)技術(shù)思路與路線

1.成本法

采用公式

房地產(chǎn)成本價值=房地產(chǎn)重置成本-折舊

房地產(chǎn)重置成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費+利息+銷售費用+利潤+銷售稅費

注意不要少項

2.收益法

采用公式

由于估價對象位于××市××區(qū)××鎮(zhèn)，此類物業(yè)在市場熱銷，工業(yè)集聚度較高，我們預(yù)測估價對象收益將逐年穩(wěn)步遞增，所以我們選用以下公式：

式中，V—收益價格(元或元/m2);

Ai—未來第i年的凈收益(元或元/m2);

Y—報酬率(%);

n—未來可獲收益的年限(年);

g一年凈收益遞增率。

嚴格指錯抵押考慮謹慎原則應(yīng)選擇各年凈收益不變公式。

公式中A—未來第一年的凈收益

學(xué)習(xí)借鑒：選用公式對未來凈收益進行預(yù)測，有選用公式理由。