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    房地產估價師考點精講:影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況

    2021-01-25 16:52 來源:建設工程教育網
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    2021年房地產估價師備考進行時,建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價案例與分析的相關考點,希望能夠對大家的復習有所幫助。

    加油

    影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況

    (1)集聚程度

    商務辦公房地產的集聚程度對其價值產生很大影響,因為商務機構的大量集聚必然擴大這一區(qū)域的知名度、影響力,推動該區(qū)域高檔寫字樓的建設并形成一定的規(guī)模,區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區(qū)域中機構的知名度。

    因此,寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區(qū)域,其寫字樓的租金水平往往很高,如廣州的天河北路商務區(qū)集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓,吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構、國外駐穗辦事機構,世界500強企業(yè)分支機構、國內大型企業(yè)及其辦事機構,中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

    通常情況下,城市商務區(qū)及其等級往往是根據寫字樓的集聚程度來劃分的,中央商務區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域,也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區(qū)域,從而形成了陸家嘴商務辦公區(qū)、外灘商務辦公區(qū)、虹橋商務辦公區(qū)、南京西路商務辦公區(qū)、淮海中路商務辦公區(qū)、徐家匯商務辦公區(qū)。

    其中陸家嘴商務辦公區(qū)的甲級寫字樓無論從數(shù)量還是從建筑面積來說都遙遙領先于其他商務辦公區(qū)而成為上海的商務辦公區(qū),其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務辦公區(qū)的次一級商務辦公區(qū)。相比而言,徐家匯商務辦公區(qū)的甲級樓供應量較少,甲級商務辦公樓面積大大少于以上區(qū)域,為第三級商務辦公區(qū)。其他區(qū)域無論是甲級寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小,為低級別商務辦公區(qū)。因此對寫字樓進行估價時,應分析估價對象所處區(qū)域寫字樓的集聚程度、商務辦公區(qū)等級以確定其租金水平。

    (2)交通條件

    能否方便、快捷到達辦公地點,能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公,這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達性,其交通連接需要在三維空間展開,即具有地下、地面及空間交通體系,此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價值的重要區(qū)位狀況。

    (3)周圍環(huán)境

    商務辦公房地產既不像商業(yè)房地產那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧,也不像居住房地產那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜,但要求周圍環(huán)境整潔氣派,有現(xiàn)代化的都市氣氛,而不能雜亂無章。

    (4)樓層

    與商業(yè)房地產一樣,樓層對商務房地產價值也產生較大影響,但影響的方向不同。商業(yè)房地產樓層越高價值越小,而商務房地產樓層越高價值越大,租金水平越高,這與辦公環(huán)境有關,樓層越高,景觀、空氣質量越好,被干擾的機會越小。

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