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2013-10-16 11:09 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
第一章 總則
第一條 為合理開發(fā)、利用、經(jīng)營國有土地,加強土地資產(chǎn)管理,促進城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》),結(jié)合本省實際,制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,必須遵守《條例》和本辦法。
劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,按省人民政府的有關(guān)規(guī)定辦理。
第三條 縣級以上地方各級人民政府土地管理部門主管本轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓的具體事務(wù)。
房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易,由建設(shè)(房地產(chǎn))行政管理部門主管。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,并依照規(guī)定辦理過戶登記。
土地管理部門依法對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。
第四條 依照本辦法取得土地使用權(quán)并按照出讓合同規(guī)定的條件進行開發(fā)和建設(shè),其使用權(quán)可以在使用年限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。
第五條 轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán),其地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。
轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。
第六條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,當(dāng)事人必須依照本辦法規(guī)定,分別向市、縣土地管理部門或房地產(chǎn)管理部門辦理評估和權(quán)屬變更登記手續(xù)。未按規(guī)定辦理評估或權(quán)屬變更登記手續(xù)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為無效。
第七條 土地使用權(quán)出讓的地價評估工作,由地價評估機構(gòu)負責(zé)。
省土地管理局根據(jù)土地分等、定級、評價成果,會同建設(shè)、財政等部門制訂城鎮(zhèn)國有土地基準地價,報省人民政府批準,并定期公布執(zhí)行。
市縣人民政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格、地塊條件、土地級別、轉(zhuǎn)讓方式等制訂基準地價,并定期公布。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第八條 出讓國有土地使用權(quán)必須有計劃、有步驟地進行。
每年度土地使用權(quán)出讓計劃由市、縣土地管理部門會同計劃、建設(shè)等部門制訂,經(jīng)同級人民政府審核,報省人民政府批準后下達執(zhí)行。
除舊城改造和已開發(fā)的建設(shè)用地外,出讓國有土地使用權(quán)的用地指標(biāo),應(yīng)納入年度用地計劃。
第九條 土地使用權(quán)出讓,由市、縣土地管理部門會同城市規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)管理部門按下列職責(zé)分工,共同擬定方案,經(jīng)市、縣人民政府批準后,由土地管理部門負責(zé)實施:
。ㄒ唬┏鲎尩貕K的位置、使用性質(zhì)和必須遵守的城市規(guī)劃設(shè)計要求,由城市規(guī)劃行政主管部門確定;
。ǘ┏鲎尩貕K的市政公用設(shè)施配套建設(shè)要求,由城建主管部門確定;
(三)出讓地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的價格評估、拆遷安置,由房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé);
。ㄋ模┏鲎尩貕K的四至范圍、年限等由土地管理部門確定;
。ㄎ澹┏鲎尩貕K的地價和出讓方式由土地管理部門會同建設(shè)、財政等部門確定。
出讓方案經(jīng)政府批準后,任何單位和個人不得擅自更改。對確需更改出讓方案內(nèi)容的,須經(jīng)制定出讓各方協(xié)商一致后,報市、縣人民政府批準。
第十條 集體所有土地必須依法征為國有土地后,其使用權(quán)方可出讓。
出讓國有土地使用權(quán)的批準權(quán)限,按照《福建省土地管理實施辦法》第十四條的規(guī)定辦理。
第十一條 出讓國有土地使用權(quán)可采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式進行,但商業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)用地不得采取協(xié)議方式。
市、縣土地管理部門為土地使用權(quán)出讓方。
通過出讓方式取得土地使用權(quán)的公司、企業(yè)、其他組織和個人為受讓方。
第十二條 出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂出讓合同。
出讓合同必須具備下列款項:
。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人名稱、地址、法定代表人姓名及職務(wù);
。ǘ┏鲎尩貕K的四至范圍、面積、用途;
。ㄈ┩恋厥褂脵(quán)出讓年限、開發(fā)建設(shè)期限、規(guī)劃設(shè)計要求、受讓方必須投入的最低建設(shè)資金;
。ㄋ模┩恋厥褂脵(quán)出讓金總額、土地使用費的標(biāo)準及繳付方式;
。ㄎ澹┻`約責(zé)任與爭議解決辦法;
。┢渌枰d明的事項。
第十三條 土地使用權(quán)出讓前,市、縣土地管理部門應(yīng)向有意向的受讓方提供下列資料:
。ㄒ唬┩恋氐淖、面積、四至范圍、地面現(xiàn)狀及地形圖;
。ǘ┩恋赜猛、建筑容積率、密度、高度、停車場、工程管線綜合和豎向設(shè)計等各項規(guī)劃要求;
。ㄈ┉h(huán)境保護、綠化、衛(wèi)生防疫、交通、消防等要求;
。ㄋ模┦茏尫綉(yīng)具備的資格;
(五)土地使用權(quán)出讓的方式及程序;
。┏鲎尯贤臉(biāo)準格式;
。ㄆ撸┢渌枰峁┑馁Y料和要求事項。
第十四條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)的程序:
。ㄒ唬┯幸庀虻氖茏尫较蚴、縣土地管理部門提出書面申請,并提交下列證件、資料:
。1)受讓申請書;
。2)法人資質(zhì)證明文件及個人身份證明文件;
。3)其他應(yīng)提交的證件、資料。
。ǘ┦、縣土地管理部門在接到書面申請之日起七日內(nèi)給予是否出讓的答復(fù)。
。ㄈ┙(jīng)縣級以上人民政府批準后,由市、縣土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同。
。ㄋ模┦茏尫桨闯鲎尯贤(guī)定支付全部出讓金后,向市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取國有土地使用證,取得土地使用權(quán)。
以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán),出讓金標(biāo)準不得低于基準地價,但市政工程、公用事業(yè)用地和高、新技術(shù)園區(qū)用地除外。
第十五條 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的程序:
。ㄒ唬┦、縣土地管理部門發(fā)出招標(biāo)公告或直接向招標(biāo)對象發(fā)出投標(biāo)邀請書;投標(biāo)者向市、縣土地管理部門領(lǐng)取招標(biāo)的有關(guān)文件、資料。
。ǘ┩稑(biāo)者按規(guī)定的投標(biāo)時間,將標(biāo)書密封后投入指定的標(biāo)箱,并向市、縣土地管理部門交納不低于二萬元人民幣的保證金。
。ㄈ┦、縣土地管理部門會同建設(shè)、財政、物價等部門組成評標(biāo)小組,由土地管理部門主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作;開標(biāo)后,評標(biāo)小組對有效標(biāo)書進行評審,擇優(yōu)決定中標(biāo)者,并在決標(biāo)之日起五日內(nèi)發(fā)給中標(biāo)通知書。
。ㄋ模┲袠(biāo)者在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)通知書與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同,逾期未與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同的,取消其中標(biāo)資格,所交納的保證金不予退還。中標(biāo)者交納的保證金可以充抵出讓金;未中標(biāo)者交納的保證金,由市、縣土地管理部門在決標(biāo)之日起五日內(nèi)按原數(shù)退還。
(五)中標(biāo)者按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,向市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取國有土地使用證,取得土地使用權(quán)。
開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)應(yīng)邀請當(dāng)?shù)毓C機關(guān)派公證人員到場參加公證,并出具公證書。決標(biāo)必須在規(guī)定投標(biāo)的最后時限起二十日內(nèi)完成。
第十六條 公開拍賣出讓土地使用權(quán)的程序:
。ㄒ唬┦小⒖h人民政府發(fā)出公開拍賣公告。公告內(nèi)容包括:
。1)第十三條(一)、(二)項規(guī)定的內(nèi)容;
。2)拍賣的地點、時間;
。3)其他需要公告的事項。
(二)競投者在公告規(guī)定的期限內(nèi)向市、縣土地管理部門登記,領(lǐng)取有關(guān)文件、資料;
。ㄈ┦小⒖h人民政府確定拍賣主持人;主持人按規(guī)定的時間、程序主持拍賣。
(四)拍賣競價中標(biāo)者應(yīng)即時與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同,并支付不低于出讓金總額20%的定金;中標(biāo)者當(dāng)時不能支付定金的,視為違約,除應(yīng)支付拍賣活動的全部費用外,市、縣土地管理部門可將該幅土地再行拍賣,拍賣所得出讓金低于前次拍賣價款的,差額部份由違約者負責(zé)補足。
(五)中標(biāo)者(即受讓方)按規(guī)定支付全部出讓金后,向市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取國有土地使用證,取得土地使用權(quán)。受讓方支付的定金可以充抵出讓金。受讓方不履行出讓合同的,應(yīng)雙倍返還定金。
拍賣應(yīng)邀請當(dāng)?shù)毓C機關(guān)派公證人員到場參加公證,并出具公證書。
第十七條 受讓方應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金,逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同;出讓方未按出讓合同規(guī)定出讓土地使用權(quán)的,受讓方有權(quán)解除合同。
第十八條 受讓方需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和城市規(guī)劃設(shè)計要求,應(yīng)征得出讓方同意,并分別向市、縣土地管理部門和城市規(guī)劃部門申請辦理批準或?qū)徍耸掷m(xù)后,重新簽訂出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,竣工后再辦理土地變更登記手續(xù)。
第十九條 受讓方取得土地使用權(quán)后,在合同規(guī)定的使用期內(nèi)應(yīng)逐年向市、縣土地管理部門繳納土地使用費,其標(biāo)準由雙方在土地使用權(quán)出讓合同中商定。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與。
第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備下列條件:
(一)通過出讓方式獲得土地使用權(quán);
。ǘ┏钟袊型恋厥褂米C;
。ㄈ┮淹度氲拈_發(fā)建設(shè)資金達到該項目開發(fā)建設(shè)資金(不含出讓金)總額的25%以上。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,當(dāng)事人雙方到市、縣房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)辦理評估手續(xù),并按規(guī)定繳納稅費后,持有關(guān)部門開具的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和繳納稅費等證明,分別到市、縣土地管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。
第二十三條 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
轉(zhuǎn)讓合同必須具備下列款項:
(一)雙方當(dāng)事人名稱(姓名)、住所、法定代表人姓名與職務(wù);
。ǘ┺D(zhuǎn)讓地塊的位置、面積及隨之轉(zhuǎn)讓的地上建筑物、其他附著物的建筑面積、建筑占地面積、平面布置等狀況;
。ㄈ┺D(zhuǎn)讓后的土地用途;
。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓金額及有關(guān)費用;
。ㄎ澹╇p方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù);
(六)其他需要約定的事項;
。ㄆ撸┖贤暮炗喌攸c、日期,雙方當(dāng)事人簽名或蓋章。
第二十四條 轉(zhuǎn)讓雙方必須在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之起六十日內(nèi),將合同副本及有關(guān)文件、資料報市、縣土地管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案,并辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同違反出讓合同規(guī)定的,市、縣土地管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理變更登記。
第二十五條 以贈與方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,贈與人與受贈人在辦理公證手續(xù)后,按本章有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,需改變原出讓合同內(nèi)容的,按本辦法第十八條規(guī)定辦理。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估價格10%以上的,市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有增值的,應(yīng)當(dāng)繳納增值費。具體辦法另行規(guī)定。
第四章 土地使用權(quán)出租
第二十八條 土地使用權(quán)出租,出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
租賃合同必須具備下列款項:
。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人名稱、住所、法定代表人的姓名與職務(wù);
。ǘ┏鲎獾貕K的位置、租賃部位、面積;
。ㄈ┳赓U期限和用途;
。ㄋ模┳饨饦(biāo)準與支付方式;
。ㄎ澹┳赓U雙方的權(quán)利義務(wù);
。┢渌仨気d明的事項;
。ㄆ撸┖贤暮炗喌攸c、日期,租賃雙方簽名或蓋章。
租賃合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第二十九條 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得出租。
第三十條 土地使用權(quán)出租,租賃雙方必須在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi),持租賃合同副本到房地產(chǎn)交易管理部門辦理租賃登記、評估手續(xù)。
第三十一條 土地使用權(quán)租賃合同終止后,出租人應(yīng)在租賃合同終止之日起十五日內(nèi),到原登記機關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)。需要續(xù)租的,應(yīng)重新簽訂租賃合同,并按規(guī)定辦理租賃登記。
第三十二條 出租人需要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,在同等條件下,承租人有優(yōu)先受讓該土地使用權(quán)的權(quán)利,但政府因社會公共利益需要收回的除外。
第五章 土地使用權(quán)抵押
第三十三條 土地使用權(quán)抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列款項:
。ㄒ唬┑盅喝恕⒌盅簷(quán)人的名稱、住所、法定代表人姓名與職務(wù);
。ǘ┑盅和恋氐奈恢、面積、有效使用期限和其他條件;
。ㄈ┩恋厥褂脵(quán)、地上建筑物和其他附著物的現(xiàn)值及抵押貸款金額;
(四)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù);
。ㄎ澹╇p方需要約定的其他事項;
。┖贤暮炗喌攸c、日期,當(dāng)事人簽名或蓋章。
抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第三十四條 抵押合同終止,雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同終止之日起十五日內(nèi)向原登記機關(guān)辦理注銷抵押登記。
第三十五條 因處置抵押物而取得被抵押的土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的,抵押權(quán)人或第三人應(yīng)在抵押權(quán)實現(xiàn)后六十日內(nèi),按本辦法第二十二條規(guī)定繳納稅、費和辦理權(quán)屬變更登記。
第六章 土地使用權(quán)終止
第三十六條 出現(xiàn)下列事由之一的,土地使用權(quán)終止:
(一)土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿的;
。ǘ┩恋厥褂脵(quán)期滿前,政府因社會公共利益需要依照法律程序提前收回的;
。ㄈ┮虿豢煽沽υ斐赏恋販缡,導(dǎo)致土地使用者事實上無法行使土地使用權(quán)的;
。ㄋ模┩恋厥褂谜哌`反出讓合同規(guī)定,其土地使用權(quán)被依法強制收回的。
第三十七條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由市、縣人民政府無償收回。
土地使用權(quán)收回的程序:
。ㄒ唬┦、縣人民政府在出讓土地使用權(quán)期滿前六個月,將收回土地使用權(quán)的理由、地塊座落、四至范圍、收回日期等書面通知土地使用者,并在收地范圍內(nèi)公告;
。ǘ┩恋厥褂谜呓拥酵ㄖ虻弥婧螅瑧(yīng)按規(guī)定期限拆除、清理技術(shù)設(shè)備、非通用性設(shè)施,土地使用者不自行拆除、清理的,應(yīng)支付拆除、清理費用;
。ㄈ┩恋厥褂脵(quán)、房屋所有權(quán)持證人在規(guī)定的收回日期之日起十五日內(nèi)持國有土地使用證、房屋所有權(quán)證等分別到市、縣土地管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門辦理注銷登記手續(xù);
。ㄋ模┳怨媸栈刂掌,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)即歸市、縣人民政府所有。
第三十八條 土地使用權(quán)期滿,土地使用者需要續(xù)期的,應(yīng)于期滿前六個月向市、縣土地管理部門提出書面申請。經(jīng)原批準機關(guān)批準后,依照第二章規(guī)定重新簽訂出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記,依法延續(xù)取得土地使用權(quán)。
第三十九條 對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。市、縣人民政府根據(jù)社會公共利益需要,可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán),并給予相應(yīng)補償。依照本辦法第三十六條第四項規(guī)定強制收回的不予補償。
提前收回土地使用權(quán)的補償金額按出讓合同期限的余期、土地用途、出讓金、土地使用者實際開發(fā)投資金額與經(jīng)營情況、地上建筑物及其他附著物的殘值等項內(nèi)容,由市、縣土地管理部門會同制定出讓方案各方與土地使用者商定。
收回使用期限未滿的土地使用權(quán),對補償金額有爭議的,爭議雙方可以依法提請人民法院進行裁決。
第七章 罰則
第四十條 土地使用者擅自改變出讓合同規(guī)定的土地用途及其他條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的,市、縣土地管理部門應(yīng)責(zé)令其限期改正。逾期拒不改正的,可處以出讓金總額5%以下罰款,直至無償強制收回部分或全部土地使用權(quán)。
第四十一條 土地使用者自出讓合同簽訂之日起超過二年未使用土地的,其未使用部分的土地由市、縣土地管理部門報經(jīng)原批準機關(guān)批準后無償收回。
土地使用者需要延期使用土地的,應(yīng)在期滿前三個月向市、縣土地管理部門提出延期使用申請,報經(jīng)原批準機關(guān)批準后,可以延期使用,但最長不得超過兩年。延期一年的按出讓金總額的10%收取土地閑置費;延期二年的,按出讓金總額的20%收取土地閑置費。土地閑置費由土地管理部門負責(zé)收取。
第四十二條 超越權(quán)限或濫用職權(quán)非法批準出讓土地使用權(quán)的,批準文件無效。非法批準出讓土地使用權(quán)的直接責(zé)任者或單位主管人員,由所在單位或上級主管機關(guān)給予行政處分;在非法批準的出讓土地上新建建筑物和其他設(shè)施的應(yīng)予以拆除或沒收,由此給土地使用者造成的經(jīng)濟損失,依照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定賠償。
第四十三條 土地使用者無正當(dāng)理由,不按本辦法規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止登記手續(xù)的,登記機關(guān)除責(zé)令補辦手續(xù)外,每延期一日,可視情處以十元至一百元的罰款。
第四十四條 對不按期繳納本辦法規(guī)定各種費用的,除責(zé)令限期繳納外,每延遲一日,按應(yīng)繳額的0.5%加收滯納金。
第四十五條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法向作出處罰決定機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議,也可以依法向人民法院起訴。
第八章 附則
第四十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及出售地上建筑物的收入,應(yīng)依法繳納稅、費。
第四十七條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的登記,應(yīng)按財政、物價部門規(guī)定的收費標(biāo)準交納登記費。
第四十八條 本辦法由福建省人民政府法制局負責(zé)解釋。
第四十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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