2004年3月16日市人民政府第9次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2004年5月15日起施行。

　　二○○四年四月十一日

　　第一條　為依法處理閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》、《福建省人民政府<關(guān)于處置閑置土地的若干意見>》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　在本市鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)處置閑置土地，適用本法。

　　本辦法所稱的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的土地。

　　第三條　閑置土地由福州市國土資源局負(fù)責(zé)認(rèn)定，組織實(shí)施處置。

　　市國土資源局應(yīng)當(dāng)建立閑置土地認(rèn)定、統(tǒng)計臺賬和處置檢查制度，監(jiān)督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　第四條　有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)，超過出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）之日起滿一年未動工開發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，超過國有土地劃撥決定書（或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿一年未動工的；

　�。ㄋ模┮褎庸ら_發(fā)建設(shè)，但已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資金額占總投資金額（不含出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　出讓合同約定或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定分期開發(fā)的，前款所稱應(yīng)動工開發(fā)面積、總投資金額按核準(zhǔn)的分期開發(fā)范圍確定。

　　第五條　有下列情形之一的，不認(rèn)定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮虿豢煽沽υ斐蔁o法開發(fā)的；

　�。ǘ�）因規(guī)劃調(diào)整而改變有關(guān)土地規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)造成無法開發(fā)的；

　�。ㄈ�）其他因政府或政府有關(guān)部門的行為造成無法開發(fā)的。

　　因前款規(guī)定造成土地中止開發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續(xù)開發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，允許延長不超過二年的開發(fā)建設(shè)期限，延長期自批準(zhǔn)延長之日起計算；造成土地中止開發(fā)的情形排除后，超過批準(zhǔn)延長期限或者未經(jīng)批準(zhǔn)超過原規(guī)定期限，仍未動工開發(fā)的，應(yīng)認(rèn)定為閑置土地。

　　第六條　以出讓方式取得使用權(quán)的閑置土地，可以選擇以下方式進(jìn)行處置：

　�。ㄒ唬┭娱L動工開發(fā)建設(shè)時間。但批準(zhǔn)延長動工建設(shè)期限一般不得超過一年，并且延長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定收取土地閑置費(fèi)。

　　（二）市人民政府協(xié)議收回。待閑置土地收回并重新出讓或者劃撥后，依照協(xié)議規(guī)定對原土地使用者給予補(bǔ)償。

　�。ㄈ�）土地使用者已支付部分土地有償使用費(fèi)用或征地費(fèi)用的，在符合城市規(guī)劃要求的情況下，可按實(shí)際繳款額占應(yīng)繳額的比例折算，確定相應(yīng)土地給土地使用者使用，其余部分由市人民政府收回。

　�。ㄋ模┦腥嗣裾�府安排臨時使用（如公共停車場、臨時綠地等），待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)；臨時使用土地增值的，由市人民政府收取增值地價；臨時使用土地的收益，歸市人民政府所有，臨時使用土地出讓期限順延。市政府臨時使用閑置土地期間，原土地使用者免繳土地閑置費(fèi)。

　�。ㄎ澹┰诜�合城市規(guī)劃要求情況下，允許變更土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)，按變更后的土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)補(bǔ)繳地價，原多繳地價不予退還。

　　第七條　以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地，可按本辦法第六條第（一）至（三）項(xiàng)規(guī)定的方式予以處置。

　　第八條　屬下列情形之一的，且非政府及政府部門原因或不可抗力造成土地閑置的，由市人民政府無償收回：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)，超過出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工開發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）之日起滿二年未動工開發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，超過國有土地劃撥決定書（或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工的；

　�。ㄋ模╇m經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)延長開發(fā)建設(shè)期，但延長期滿后仍未動工開發(fā)建設(shè)的；

　�。ㄎ澹┻`反《土地使用合同》或《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，依法可無償收回的；

　�。�六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它情形。

　　第九條　處置閑置土地，按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┦袊�土資源局要求土地使用者提供有關(guān)土地的文件和資料并作出說明。土地使用者應(yīng)如實(shí)向市國土資源局書面報告閑置土地的面積、時間、閑置原因等項(xiàng)內(nèi)容及有關(guān)資料，并接受調(diào)查。

　�。ǘ�）市國土資源局認(rèn)定土地使用者閑置土地的，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認(rèn)定通知書》，閑置土地認(rèn)定后，當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證。

　�。ㄈ�）土地使用者應(yīng)當(dāng)在收到《閑置土地認(rèn)定通知書》之日起一個月內(nèi)按照本辦法第六條、第七條規(guī)定，向市國土資源局提出閑置土地處置申請。

　�。ㄋ模┦袊�土資源局審查土地使用者的處置申請，擬訂閑置土地處置方案。閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，市國土資源局在擬訂閑置土地處置方案時應(yīng)通知并征詢抵押權(quán)人對土地使用者處置申請的意見，并按國家法律、法規(guī)進(jìn)行處理。

　　（五）市國土資源局?jǐn)M訂的閑置土地處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市國土資源局會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

　　第十條　土地使用者未按本辦法第八條第（三）項(xiàng)規(guī)定的期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合本辦法第七條、第八條規(guī)定的，由市國土資源局提出收回土地使用權(quán)的建議或者按本辦法第六條、第七條規(guī)定擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

　　第十一條　市國土資源局認(rèn)定為閑置土地的，有關(guān)土地使用者應(yīng)當(dāng)繳納土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)按照認(rèn)定閑置土地時的土地基準(zhǔn)地價百分之十的標(biāo)準(zhǔn)核算。

　　市國土資源局負(fù)責(zé)核算和收取土地閑置費(fèi)，在書面通知閑置土地使用者繳費(fèi)時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令土地使用者按期動工開發(fā)。

　　土地使用者拒不繳納土地閑置費(fèi)的，市國土資源局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并終止實(shí)施原批準(zhǔn)的閑置土地處置方案，直至無償收回土地使用權(quán)。

　　第十二條　依法無償收回或協(xié)議收回土地使用權(quán)的，由市國土資源局報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作出《收回閑置土地決定書》，送達(dá)當(dāng)事人，并告知當(dāng)事人有申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。被收回的土地上已經(jīng)依法設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處置。

　　《收回閑置土地決定書》生效后，市國土資源局應(yīng)即終止土地使用權(quán)出讓合同或者撤銷用地批準(zhǔn)文件，注銷土地登記和土地使用證，并以公告方式予以公示。收回使用權(quán)的土地，由市人民政府依法予以儲備。�ギ�(dāng)事人不履行生效的《收回閑置土地決定書》的，市國土資源局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第十三條　對協(xié)議收回的閑置土地給予補(bǔ)償?shù)模�市國土資源局書面通知土地使用者如實(shí)提供取得土地使用權(quán)支付的地價款憑證和直接用于開發(fā)土地的實(shí)際投入明細(xì)賬，經(jīng)與市財政局共同審定后，確定補(bǔ)償金額和補(bǔ)償方式。

　　第十四條　處置依法無償收回的閑置土地，所得款項(xiàng)在按下列順序依次清償支付后，有余款的，全額上繳市級財政：

　�。ㄒ唬┲Ц短幹瞄e置土地過程中發(fā)生的委托評估、招標(biāo)拍賣掛牌交易或協(xié)議出讓等項(xiàng)工作費(fèi)用；

　　（二）原土地使用者未支付的征地補(bǔ)償、拆遷安置費(fèi)用和未繳清的土地出讓金；

　�。ㄈ�）原以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地處置后應(yīng)交納的土地出讓金；

　�。ㄋ模╅e置土地依法設(shè)定抵押的，支付前三項(xiàng)后的余款，清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。

　　第十五條　在土地閑置期間，市國土資源局不受理該土地使用者的建設(shè)用地申請；對閑置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報。

　　第十六條　市級財政從閑置土地增值收益和土地閑置費(fèi)收入中提取一定比例的業(yè)務(wù)費(fèi)，專項(xiàng)用于處置閑置土地工作的有關(guān)費(fèi)用支出。

　　第十七條　各縣（市）處置閑置土地，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第十八條　本辦法自二○○四年五月十五日起施行。

　　關(guān)于《福州市閑置土地處理辦法》（送審稿）的說明

　　一、制定必要性及依據(jù)

　　修訂后的《土地管理法》自1999年1月1日實(shí)施以后，對土地實(shí)行了總量控制和用途管制，發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的大量建設(shè)用地需要在現(xiàn)有存量建設(shè)用地中尋找出路。因此，對閑置土地的處理已迫在眉睫。由于閑置土地情況復(fù)雜、涉及面廣，對其處理不僅涉及土地使用者的切身利益，而且還涉及與鼓勵外商投資各種優(yōu)惠政策的銜接問題。因此，有必要對閑置土地規(guī)定專門的處理辦法，妥善解決閑置土地問題，以達(dá)到促進(jìn)開發(fā)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，為新一輪創(chuàng)業(yè)服務(wù)的目的。

　　按照市土地管理委員會全體會議和市政府常務(wù)會議精神，市國土局組織人員研究草擬了《福州市閑置土地處置辦法》（送審稿）（以下簡稱《辦法》），主要依據(jù)是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《福建省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》、省政府《關(guān)于處置閑置土地的若干意見》的規(guī)定，同時還參考了泉州等地行之有效的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我市實(shí)際情況作了補(bǔ)充細(xì)化�！掇k法》報送市政府后，市政府法制辦會同市國土局作了研究修改，現(xiàn)已基本成熟，提請市政府研究。

　　二、幾個主要問題的說明

　�。ㄒ唬╆P(guān)于閑置土地的認(rèn)定

　　1、閑置土地的認(rèn)定機(jī)關(guān)

　　《辦法》第三條規(guī)定，閑置土地由市國土資源局負(fù)責(zé)認(rèn)定，組織實(shí)施處置。市國土資源局應(yīng)建立閑置土地認(rèn)定、統(tǒng)計臺賬和處置檢查制度，監(jiān)督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　2、閑置土地的概念和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　按照國家和省相關(guān)規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的土地。

　　《辦法》第四條關(guān)于閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，綜合國家和省的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，區(qū)分出讓和劃撥兩種取得土地使用權(quán)的方式列舉了五種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、關(guān)于不認(rèn)定為閑置土地的情形

　　《辦法》第五條規(guī)定，因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門行為造成無法開發(fā)的，不認(rèn)定為閑置土地。因此造成土地中止開發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續(xù)開發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，允許延長不超過二年的開發(fā)建設(shè)期限，延長期自批準(zhǔn)延長之日起計算。但有關(guān)情形排除后，超過批準(zhǔn)延長期限或者未經(jīng)批準(zhǔn)延長期限而超過原規(guī)定期限，仍未動工開發(fā)的，仍認(rèn)定為閑置土地。

　�。ǘ�）關(guān)于閑置土地的處置

　　1、關(guān)于閑置土地的處置方式。《辦法》第六條按照國家和省相關(guān)規(guī)定，規(guī)定了延長動工開發(fā)建設(shè)時間、政府協(xié)議收回、部分收回、政府安排臨時使用、變更土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)5種處置方式，并對具體實(shí)施要求作了規(guī)定，供土地使用者結(jié)合實(shí)際狀況選擇適用。同時，《辦法》第七條就以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地規(guī)定可采取延期、協(xié)議收回、部分收回3種處置方式。

　　2、由市政府無償收回土地的情形，《辦法》第八條依據(jù)國家和省作了具體規(guī)定，主要標(biāo)準(zhǔn)是超過動工開發(fā)期限滿二年未動工的，即可無償收回。

　　3、關(guān)于閑置土地的處置程序，《辦法》第九條對此作了明確規(guī)定，具體流程如下：市土地管理部門立案調(diào)查，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認(rèn)定通知書》—由土地使用者提出閑置土地的處置申請—市國土局?jǐn)M訂閑置土地處置方案—市政府批準(zhǔn)閑置土地處置方案—簽訂《閑置土地處置協(xié)議》或下發(fā)《收回閑置土地決定書》—市國土局會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

　�。ㄈ�）關(guān)于土地閑置費(fèi)的征收對象及標(biāo)準(zhǔn)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，出讓取得的土地閑置可以征收土地閑置費(fèi)；而《土地管理法》第37條規(guī)定，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的（未區(qū)分出讓或劃撥取得），可以按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。目前，省政府尚未就土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)作出明確的規(guī)定�？紤]到我市歷史上存在著根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)出讓供地但原先已按劃撥供地的情況，此類土地量大且閑置比例不小。因此，對劃撥土地也應(yīng)當(dāng)使用征收土地閑置費(fèi)的方式加強(qiáng)管理監(jiān)督�！掇k法》第十一條關(guān)于土地閑置費(fèi)的征收對象沒有區(qū)分出讓地和劃撥地的規(guī)定，意味著今后不僅是出讓地，而且劃撥地也應(yīng)征收閑置費(fèi)。

　　關(guān)于土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定為土地出讓金或征地費(fèi)用總額的20%以下收取。鑒于我市歷史上大量的土地在供地中將征地拆遷補(bǔ)償義務(wù)賦予了土地使用者來承擔(dān)，情況復(fù)雜多樣，而作為計收土地閑置費(fèi)依據(jù)的土地出讓金總額或征地費(fèi)用總額往往難以準(zhǔn)確核算，尤其是今后對劃撥地也征收閑置費(fèi)后，因沒有劃撥地不需交出讓金，在閑置時無征收標(biāo)準(zhǔn)，因此，我們意見是以能夠公開、客觀、穩(wěn)定地反映土地價值的基準(zhǔn)地價作為核算的依據(jù)，不搞幅度差別，取其中值，以便于操作和符合實(shí)際。為此，《辦法》第十一條規(guī)定土地閑置費(fèi)按認(rèn)定閑置土地時的相應(yīng)土地基準(zhǔn)地價百分之十的標(biāo)準(zhǔn)核算。

　　（四）關(guān)于對閑置土地使用者權(quán)利的限制

　　閑置土地屬違法行為，在對閑置土地進(jìn)行處置過程中，有必要對閑置土地使用者的權(quán)利加以必要的限制，以保障閑置土地處理工作順利開展�！掇k法》對閑置土地使用者權(quán)利的限制主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：一是除繳納土地閑置費(fèi)外，責(zé)令土地使用者應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)（第十一條第二款）；二是土地使用者拒不繳納土地閑置費(fèi)的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并終止實(shí)施原批準(zhǔn)的閑置土地處置方案，直至無償收回土地使用權(quán)（第十一條第三款）；三是在土地閑置期間，不受理該土地使用者的建設(shè)用地申請，對閑置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報（第十五條）。

　�。ㄎ澹╆P(guān)于對閑置土地采取的強(qiáng)制處理措施

　　為確�！掇k法》實(shí)施，《辦法》對閑置土地的處置規(guī)定了若干具體措施，并且這些措施均體現(xiàn)一定的強(qiáng)制性：一是土地使用者未按規(guī)定期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合規(guī)定的，由市國土資源局提出收回土地使用權(quán)的建議或者擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，會同市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市土地發(fā)展中心等組織實(shí)施（第十條規(guī)定）；二是閑置土地滿二年的，依法無償收回土地使用權(quán)（第八條規(guī)定）。