自治區(qū)人民政府關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知

　　寧政發(fā)[2002]56號

　　各市、縣（區(qū)）人民政府，自治區(qū)政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)：

　　為全面貫徹落實建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建住房[2002]123號》，切實做好我區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，嚴(yán)肅查處擾亂房地產(chǎn)市場的違法、違規(guī)行為，保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，現(xiàn)就我區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作通知如下：

　　一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識，統(tǒng)一思想

　　近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，全區(qū)住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個全新的發(fā)展時期。住房消費全面啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍，對改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長作出了很大貢獻(xiàn)。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，市場監(jiān)管工作尚處在不斷調(diào)整和完善過程中，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，消費者反映強(qiáng)烈。對此，各市、縣人民政府及有關(guān)部門必須高度重視，要從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局出發(fā)，從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場對于保護(hù)消費者權(quán)益和消費積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，繁榮社會主義市場經(jīng)濟(jì)，提高人民生活質(zhì)量的重要意義，增強(qiáng)做好這項工作的責(zé)任感和急迫感。

　　整頓和規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強(qiáng)法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治，重在治本。為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，自治區(qū)人民政府成立了自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和重大案件的督查查處。自治區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，各司其職，密切配合。各市、縣也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本地的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作。

　　二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法違規(guī)行為

　　各市、縣要結(jié)合實際，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣，后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處。

　�。ㄒ唬┮婪ú樘庨_發(fā)建設(shè)中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案，侵害購房人合法權(quán)益；未取得施工許可證或者開工報告擅自施工；未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房；一房多售；未取得開發(fā)資質(zhì)和超越資質(zhì)等級開發(fā)建設(shè)；抽逃注冊資本（金），無營業(yè)執(zhí)照或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為；未按規(guī)定進(jìn)行竣工綜合驗收或?qū)⒖⒐ぞC合驗收不合格的商品住宅交付使用；不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及不按保證書承諾內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任；未按合同約定支付土地出讓金；嚴(yán)重拖欠工程款；房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，并拒不整改；按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理；有明示或暗示勘察、設(shè)計施工監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備；工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故；房地產(chǎn)開發(fā)項目用地未經(jīng)批準(zhǔn)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房地產(chǎn)項目用地用途；非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。

　�。ǘ�）依法查處商品房銷售面積“短斤缺兩”行為

　　查處重點：將不應(yīng)分?jǐn)偟墓�共面積進(jìn)行分?jǐn)�；將分�(jǐn)偟墓�共面積再次出租或出售；商品房預(yù)售時違規(guī)進(jìn)行面積計算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)面積測繪機(jī)構(gòu)聯(lián)合，在面積計算中弄虛作假；不按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定處理面積糾紛；在合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。

　　（三）依法查處違法廣告行為

　　查處重點：不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告；未取得商品房預(yù)售許可證的廣告或盜用其他項目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳；發(fā)布虛假廣告或廣告中含有虛假內(nèi)容；向購房者的承諾與實際情況不符或無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境和配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容的違法違規(guī)廣告；廣告內(nèi)容不規(guī)范，未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號，使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語，未按規(guī)定的要求明示價格、面積等內(nèi)容的；銷售商品房時設(shè)置的樣板房與實際交付的房屋質(zhì)量、設(shè)備、裝修不相一致；未辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目的廣告；工程質(zhì)量驗收不合格，權(quán)屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未辦理房地產(chǎn)項目建設(shè)有關(guān)手續(xù)或手續(xù)不全的廣告。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幏康禺a(chǎn)中介活動中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：發(fā)布不實信息，利用假信息騙取“看房費”；派人假冒房主，串通真房主以假出租、假出售等方式騙取中介費；與意圖非法轉(zhuǎn)租或以低價租買房屋的當(dāng)事人串通一氣，促成地下交易；迎合委托方要求，出具不實的房地產(chǎn)估價報告；利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者收取委托合同之外的費用；未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)；偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊證、資格證；未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；違反規(guī)定亂收費的；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員在兩個以上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

　�。ㄎ澹┮婪ú樘幒贤�訂立和履行中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：簽定商品房買賣合同時，不按規(guī)定出示有關(guān)法規(guī)或示范文本；合同未包含法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)容；隱瞞事實真相，誤導(dǎo)購房者，簽訂有損購房人合法權(quán)益的合同；房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)不履行合同約定的義務(wù)；未使用《商品房買賣合同示范文本》的；未在規(guī)定時限內(nèi)通知買賣人因規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的；未將《商品住宅質(zhì)量保證書》保修內(nèi)容及參加“放心房”活動承諾內(nèi)容納入合同的；未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的。

　�。�六）依法查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：未按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；亂收費或服務(wù)與收費質(zhì)價不符；處理問題和矛盾態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；管理不到位，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的。

　　三、加強(qiáng)法制建設(shè)，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費者自我保護(hù)意識

　　各市、縣有關(guān)部門要集中一段時間，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營、守法誠信意識和自覺性。要針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的帶有一定普遍性的主要問題，制定切實有效的管理措施，不斷健全市場規(guī)則，進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制。要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產(chǎn)市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　四、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方法步驟

　　整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，采取全面自查與重點檢查相結(jié)合，自查自糾與查處違法、違規(guī)案件相結(jié)合，集中檢查與群眾監(jiān)督相結(jié)合的方法進(jìn)行，全區(qū)統(tǒng)一部署，分步實施。

　�。ㄒ唬�學(xué)習(xí)動員階段（8月1日至8月15日）。要通過召開動員會、座談會、開辟專欄等形式，組織有關(guān)管理部門工作人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的有關(guān)規(guī)定、法律法規(guī)。廣泛宣傳整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的意義、查處重點和擬采取的措施，曝光嚴(yán)重違法違規(guī)的典型案例，使消費者提高維權(quán)意識，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作家喻戶曉。在統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，相關(guān)企業(yè)對照存在的重點問題填報有關(guān)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場自查報告表。

　　（二）審查核實階段（8月15日至9月15日）。各市、縣人民政府及其有關(guān)部門，要在企業(yè)自查報告的基礎(chǔ)上，分別對企業(yè)自查和群眾舉報的案例進(jìn)行審查核實。對已經(jīng)核實的案例，要提出處理意見。對重大案件要專題上報。

　�。ㄈ�）處理糾正階段（9月15日至9月30日）。各市、縣對審查核實的案例，進(jìn)行集中處理糾正，并對處理的結(jié)果寫出報告，報送自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。前三階段工作完成后，各市、縣人民政府要責(zé)成有關(guān)部門，在規(guī)定的時間內(nèi)報告本地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序情況。自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組要組織力量，對各市、縣的整頓工作進(jìn)行督查。對隱瞞不報或不如實申報、不按照規(guī)定時限糾正處理的、群眾反映強(qiáng)烈的問題，要依照有關(guān)規(guī)定的法律、法規(guī)嚴(yán)肅查處。

　　五、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作要求

　　整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作涉及計劃、財政、土地、規(guī)劃、工商、物價、建設(shè)、房地產(chǎn)等多個部門，不僅要查處開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和物業(yè)管理單位的違法違規(guī)行為，而且要查處管理部門和管理人員管理不到位、監(jiān)管不力以及失察、失職和瀆職行為，工作難度較大，任務(wù)艱巨。

　�。ㄒ唬└魇�、縣要迅速對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作進(jìn)行全面部署，認(rèn)真組織實施。要將各項工作分解落實到具體單位，確定責(zé)任目標(biāo)，全力推進(jìn)，在規(guī)定的期限內(nèi)完成各項任務(wù)。對工作抓的不力，猶豫觀望，不堅持原則，以及對發(fā)現(xiàn)的問題不能及時處理或未能按照規(guī)定時限完成任務(wù)的，要追究主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，給予通報批評直至紀(jì)律處分。

　　（二）各級政府有關(guān)職能部門要切實履行職責(zé)，堅持原則，密切協(xié)作，相互支持，齊抓共管，及時掌握工作進(jìn)展情況，認(rèn)真研究解決出現(xiàn)的問題，互通情況，加強(qiáng)督促檢查，加大監(jiān)督查處力度，推動工作向深入發(fā)展。

　�。ㄈ�）各級監(jiān)察部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對行政行為的監(jiān)督，要建立切實可行的行政責(zé)任追究制度，按照“誰審批，誰負(fù)責(zé)”的原則，對違反審批程序，越權(quán)、越級審批的，由上級機(jī)關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人和主管領(lǐng)導(dǎo)的行政責(zé)任。對國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場管理中監(jiān)管不力、街私舞弊、玩忽職守的，要依法做出嚴(yán)肅處理。

　�。ㄋ模└骷壵�府及其職能部門要主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少行政審批，加強(qiáng)監(jiān)督，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售管理環(huán)節(jié)的各種審批。按規(guī)定保留的行政審批，要實行政務(wù)公開，規(guī)范操作，簡化程序，明確責(zé)任。

　�。ㄎ澹┳⒅氐湫桶咐�剖析，及時總結(jié)經(jīng)驗。各市、縣要對典型案例進(jìn)行深入剖析，及時發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，提出今后改進(jìn)的意見，制定相應(yīng)的政策措施。

　　全區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作結(jié)束后，自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組要進(jìn)行全面總結(jié)，以確保收到實效。

　　寧夏回族自治區(qū)人民政府

　　二○○二年七月三十日