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上海市人民政府批轉市房地資源局關于上海市實施《物業(yè)管理條例》

2013-09-12 15:02    【  【打印】【我要糾錯】

  上海市人民政府批轉市房地資源局

  關于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知

  滬府發(fā)[2003]61號

  各區(qū)、縣人民政府,市政府各委、辦、局:

  市政府同意市房地資源局《關于上海市實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》,現(xiàn)轉發(fā)給你們,請按照執(zhí)行。

  上海市人民政府

  二○○三年九月九日

  關于上海市實施《物業(yè)管理條例》的若干意見

  國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》),自今年9月1日起施行,現(xiàn)結合實際,提出本市實施《條例》的若干意見如下:

  一、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

 。ㄒ唬┮殉闪⒌臉I(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后,應分別按照《條例》規(guī)定履行職責!稑I(yè)主委員會章程》應在下一次業(yè)主大會召開時,依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章,依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章,應根據(jù)《條例》規(guī)定的職責使用。業(yè)主大會需對外行使權利的,業(yè)主委員會應憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章,并按規(guī)定使用。

  業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的,該合同應繼續(xù)履行。

 。ǘ稐l例》施行后的業(yè)主大會成立1.業(yè)主大會的成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的,應成立一個業(yè)主大會。

  2.首次業(yè)主大會會議的召開符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域,建設單位應書面報告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)在接到書面報告后的30日內(nèi),與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”);I備組由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設單位組成;I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生;I備組成員名單確定后,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告;I備組應做好各項籌備工作,并組織召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會,應當邀請居(村)民委員會參加,并接受其指導和監(jiān)督。

  3.首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定

  業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中,住宅物業(yè)按套計算,每套計一票;非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算,一百平方米以上的,每一百平方米計一票,一百平方米以下有房地產(chǎn)權證的,每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票權的30%。業(yè)主大會成立以后,單個業(yè)主最高投票權按照本意見執(zhí)行。

  4.業(yè)主大會的備案經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會,應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi),持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料,向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

  凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會,由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

 。ㄈ稐l例》施行后的業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

  業(yè)主大會召開會議,若業(yè)主人數(shù)超過一百人時,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組,由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

  業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會的3日前,就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

  業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

  二、關于前期物業(yè)管理

 。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)管理招投標業(yè)主大會成立之前,住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

 。ǘ┓课莩鍪鄣南嚓P事項建設單位應在銷售房屋前,參照市房地資源局的示范文本,制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。

  建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同,應包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容,并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

  物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時,應對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

  (三)物業(yè)的驗收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè),應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查檢,查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質量和公建配套設施等問題,應書面告知建設單位,并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料,對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改,并承擔相應的民事責任。

  三、關于物業(yè)管理用房

  建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房),在前期物業(yè)管理期間,提供給物業(yè)管理企業(yè)使用;業(yè)主大會成立后,無償提供給業(yè)主大會。產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標準為:物業(yè)管理辦公用房,按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的,按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房,按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋,并具備水、電等基本使用功能。

  建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時,應提交物業(yè)管理用房配置的相關資料。經(jīng)審核符合以上條件的,市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

  四、關于維修資金的籌集、使用和管理

  新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理,應按照市政府有關維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

  新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金,具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定,在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的,維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行,設立專門帳戶,按幢立帳、按戶核算。

  在前期物業(yè)管理期間,按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管;業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后,由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。

  五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

  物業(yè)管理服務從業(yè)人員應按照國家和本市的有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書,并實行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法,由市房地資源局另行制定。

  上海市房屋土地資源管理局

  二○○三年八月二十日

責任編輯:tracy
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