第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條　本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第三條　市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，指導業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系。

　　建設、規(guī)劃、工商、物價、公安、市容、水利等行政管理部門應當在各自職責范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

　　社區(qū)居民委員會應當協(xié)助區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門做好本社區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導和監(jiān)督。

　　第四條　符合業(yè)主大會成立條件尚未成立的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的要求。

　　第五條　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當在接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的要求后，及時會同社區(qū)居民委員會，指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設單位代表各1人，業(yè)主代表3人，籌備組組長由業(yè)主代表擔任�；I備組成員名單應當自成立之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組應當自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的指導下，召開首次業(yè)主大會會議。

　　第六條　本規(guī)定實施前，已建成投入使用的物業(yè)管理區(qū)域，原建設單位不存在的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指導成立業(yè)主大會籌備組；屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業(yè)主大會籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數(shù)最多的單位參加業(yè)主大會籌備組。

　　第七條　業(yè)主大會籌備組應當履行下列主要職責：

　�。ㄒ唬�擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

　�。ǘ�）擬定業(yè)主委員會的選舉辦法草案；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　�。ㄋ模┨岢鰳I(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上；

　　（五）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務工作。

　　第八條　業(yè)主委員會應當由5至15人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業(yè)主大會會議增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當責令業(yè)主委員會限期增補。

　　第九條　分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十條　除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集。

　　業(yè)主大會會議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)召開；逾期未召開的，房地產(chǎn)管理部門應當督促業(yè)主委員會召開。

　　業(yè)主委員會集體辭職的，或者違反法律法規(guī)，侵害多數(shù)業(yè)主合法權益，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指出拒不改正的，按本規(guī)定第五條重新選舉業(yè)主委員會。

　　第十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由業(yè)主簽字確認。

　　第十二條　依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當在規(guī)定的期限內(nèi)，將有關資料報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案的有關情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。

　　業(yè)主委員會備案的有關內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十三條　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

　　第十四條　業(yè)主委員會每半年至少召開一次會議，業(yè)主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業(yè)主委員會委員要求召集的，業(yè)主委員會主任應當及時召集。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　第十五條　業(yè)主委員會應當建立業(yè)主名冊，并指定專人保管。業(yè)主名冊應當包括業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

　　產(chǎn)權發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應當及時告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主委員會建立業(yè)主名冊。

　　業(yè)主名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權數(shù)及通知業(yè)主參加會議使用，不得用于其他目的。

　　第十六條　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。未按時移交的，可由轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主合法利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

　　第十九條　外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市承攬物業(yè)管理業(yè)務的，應當持資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等資料，到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十條　一個物業(yè)管理區(qū)域應由一個物業(yè)管理企業(yè)管理。分期開發(fā)建設的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十一條　建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　�。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；

　�。ǘ�）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；

　�。ㄈ�）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第二十二條　前期物業(yè)管理招標投標活動中的評標由建設單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上的單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的五分之三。

　　評標委員會專家由招標人從專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

　　建設單位應當將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同報送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十三條　新建住宅物業(yè)的建設單位在辦理房屋預售手續(xù)時，應提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務合同；物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；業(yè)主臨時公約；住宅區(qū)公共配套設施設備明細表；建筑面積5萬平方米以上的住宅物業(yè)應當提供前期物業(yè)管理項目招標投標備案表。

　　本規(guī)定實施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標準由市人民政府另行規(guī)定。

　　物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房和保安人員值班用房、門衛(wèi)房等。

　　第二十四條　建設單位提供的物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時建筑、公共場所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

　　第二十五條　物業(yè)管理服務合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應當退還多收的物業(yè)管理服務費和其他費用。有過錯的，應當依法賠償損失。

　　第二十六條　物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價；非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　政府指導價由市、縣價格行政主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費標準由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；雙方約定不成的，可以申請價格行政主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應當將約定的收費標準報市、縣價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運費用，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運。

　　第二十八條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

　　新建商品房物業(yè)服務費的收取時間自領取鑰匙時開始計算；未領取的，自建設單位通知交房的最后期限開始計算。

　　第二十九條　建設單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應全額交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主出售物業(yè)時，應當結清物業(yè)服務費等相關費用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　第三十條　業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務合同約定的服務不滿意的，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會要求解除物業(yè)管理服務合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務費。

　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內(nèi)的違反相關法律法規(guī)規(guī)定的行為應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。

　　有關行政管理部門應當在接到物業(yè)管理企業(yè)報告后的2個工作日內(nèi)調(diào)查處理。損壞綠化及設施，裝飾、裝修房屋時拆改房屋承重結構等違法行為，由建設行政主管部門查處；違法搭建建筑（構）物，違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標排放噪聲的行為，由城市管理行政執(zhí)法機構查處；擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門查處；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門查處；在宅院內(nèi)私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

　　第三十二條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定。收費標準參照物價部門的規(guī)定確定。車主對車輛保管有要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，因施工等特殊需要的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用公共綠地和公共活動場地，不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

　　第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　第三十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　�。ǘ�）按規(guī)劃配建的非機動車車庫；

　�。ㄈ�）公共綠地、道路、場地，共用走廊通道；

　�。ㄋ模┙ㄔO費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業(yè)；

　　（五）建設單位以物業(yè)買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

　　（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

　　建設單位申請歸全體業(yè)主所有的房屋所有權初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權證書。業(yè)主委員會成立后，房地產(chǎn)登記機構應當向業(yè)主委員會提供記載的內(nèi)容。

　　第三十五條　新建商品住宅、公用住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)買受人應當按照國家、省和本市的規(guī)定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業(yè)主應當補交。補交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　專項維修資金應當用于物業(yè)的共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十六條　專項維修資金由市、縣人民政府確定的機構負責統(tǒng)一管理，實行專戶存儲，按幢建帳，按戶核算制度。

　　專項維修資金低于規(guī)定數(shù)額的30%時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

　　第三十七條　物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、小修由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預算，并組織相關業(yè)主討論決定。

　　第三十八條　高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業(yè)服務費。

　　首次電梯更新費由建設單位支付，交市專項維修資金管理機構，實行專戶存儲，專款專用。

　　第三十九條　違反本規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

　　第四十條　違反本規(guī)定第四條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正。

　　第四十一條　違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未到市房地產(chǎn)行政主管部門備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正。

　　第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第三十一條第一款規(guī)定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正；造成嚴重后果的，依法承擔相應的法律責任。

　　第四十三條　房地產(chǎn)管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條　本規(guī)定自2006年10月1日起施行。