1．估價上建筑物折舊的概念和內(nèi)容

　　估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊一建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

　　根據(jù)造成折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

　　（1）物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。包括：

　�、僮匀唤�(jīng)過的老化：與建筑物的實際年齡正相關(guān)。

　�、谝馔馄茐牡膿p毀：包括自然的或人為的原因?qū)е碌膿p毀。

　�、壅�常使用的磨損：與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。

　�、苎舆t維修的損壞殘存：建筑物不應(yīng)有的損壞、提前損壞或已有的損壞仍然存在。

　�。�2）功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。

　　①功能落后：是指建筑物已有部件的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。

　�、诠δ苋狈Γ菏侵附ㄖ�物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。

　�、酃δ苓^剩：是指建筑物已有部件的標準超過市場要求的標準而對物業(yè)價值的貢獻小于其成本。

　�。�3）經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

　　2．求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　（1）建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。

　　建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之R起到估價時點止的日歷年數(shù)。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。

　�。�2）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。

　　（3）利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。

　�。�4）建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。

　�。�5）年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。