物業(yè)項目管理權(quán)的獲取方式有三種：招投標方式、直接委托方式以及其他合法方式，如協(xié)議選聘等。

　　（一）招投標方式

　　1.公開招標

　　公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標的招標方式。

　　招標人采取公開招標方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。

　　招標文件應(yīng)當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標還設(shè)定預選和入圍程序等。

　　公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

　　2.邀請招標

　　邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干家有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。

　　采取邀請招標方式的，投標邀請和招標文件上應(yīng)明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序?qū)γ恳粋�預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。

　　邀請招標的主要特點是招標不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。

　�。ǘ�）直接委托方式

　　《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當采用招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是說其他類型的物業(yè)，可以選擇適合自身物業(yè)功能特點的選擇方式。如單一業(yè)主的寫字樓、商業(yè)綜合體等，通常會采用直接委托的方式，選擇適合自身項目服務(wù)需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　�。ㄈ�）其他合法方式

　　除了招投標和直接委托方式以外，還有一些合法的項目管理權(quán)獲取方式，如協(xié)議選聘等�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”