建筑面積包括哪些？

一、名詞解釋

建筑面積，是地產(chǎn)名詞，與實用面積及實用率計算有直接關(guān)系。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。建筑面積是指建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標(biāo)。

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面[1]計算。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。在中國內(nèi)地，與建筑面積有關(guān)的法規(guī)有《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》及現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》。而在中國香港，建筑面積及使用面積的計算則需遵循香港測量師學(xué)會發(fā)布的《量度作業(yè)守則》。在中國臺灣則有建筑技術(shù)規(guī)則，其第九章之容積管制即是關(guān)于容積率和建筑面積的規(guī)范。[2]

工程的建筑面積和實際面積不一致。實用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積[3]。

實用面積實際上就是套內(nèi)面積而工程的建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上加上了每戶所占的公攤面積。

二、分類情況

建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面

建筑面積積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積

（1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。

（2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

（3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

（4）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

依據(jù)不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類：

1、依據(jù)對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：

總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

這些術(shù)語是為了描述獨(dú)幢建筑物的總的建設(shè)規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)

在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中土地出讓金的計算依據(jù)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中建設(shè)項目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的

《房屋測繪成果技術(shù)報告書》中等很多環(huán)節(jié)。

2、依據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益劃分：可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）

建筑物通過出售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃、投入運(yùn)營等方式可產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，經(jīng)常在估算房地產(chǎn)的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據(jù)房地產(chǎn)（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建筑物內(nèi)使用功能不同劃分：住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。

這類劃分主要依據(jù)人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產(chǎn)或生活的不同需求。當(dāng)然不同的使用功能所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構(gòu)成劃分：

成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄�用建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積和其分?jǐn)偟墓灿泄�用建筑面積就是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬登記時的兩大要

素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋的權(quán)利人單獨(dú)占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。分?jǐn)偟墓灿泄�用建�?/p>

面積是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積[4]，內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室

等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面

積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。共有共用建筑面積的處

理原則為：a.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>