理論上的建設(shè)市場(chǎng)應(yīng)該是：需方首先提出建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，建方作為供方向需方提出滿足項(xiàng)目功能要求的報(bào)價(jià)，得到需方承諾后，建設(shè)合同形成；實(shí)際上建設(shè)項(xiàng)目的主體情況很特殊、也很復(fù)雜。例如在一個(gè)水利工程項(xiàng)目中，地方政府作為需方提出了建設(shè)項(xiàng)目的功能要求；但沒(méi)有建設(shè)資金，它需要國(guó)家資金進(jìn)入，于是需方的所有權(quán)（資方）和使用權(quán)（用方）會(huì)發(fā)生分離。

　　目前，國(guó)家出資方式有兩種。一種，國(guó)家資金以資本金注入方式援助地方政府，地方政府仍以獨(dú)立的需方組建建設(shè)單位；另一種，隨著國(guó)家投資體制改革的實(shí)行，國(guó)家資金可以以投資方式進(jìn)入非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目中，國(guó)家將作為資方、地方政府作為用方合作成為項(xiàng)目的需方，并委托社會(huì)專業(yè)化項(xiàng)目管理單位組建建設(shè)單位。為了區(qū)分由地方政府部門作為獨(dú)立需方組建建設(shè)單位的傳統(tǒng)指揮部模式，我們把后者稱作代建制。

　　因此代建制具有如下特點(diǎn)：

　　1）資方是國(guó)家，需方分離為用方和資方。

　　2）建方是社會(huì)專業(yè)化項(xiàng)目管理單位，被稱作代建單位。