摘要：建筑成本（建筑材料如鋼筋、水泥等，人工費(fèi)）的上漲，能否對(duì)居民的住宅造成影響？本文將針對(duì)不同的群體，農(nóng)村居民住宅和城市居民住宅，來分析了建筑成本的上漲對(duì)居民住宅的影響程度。

　　關(guān)鍵詞：建筑成本價(jià)格；漲價(jià)；居民住宅影響；房地產(chǎn)價(jià)格

　　翻開記錄，鐵礦石價(jià)格2004年上漲18.6％，2005年暴漲71.5％，2006年上漲19％，2007年上漲9.5％。2008年鐵礦石價(jià)格已由國外鋼廠率先達(dá)成一致：國際鐵礦石基準(zhǔn)價(jià)格將在2007年基礎(chǔ)上上漲65%。毫無疑問，即使單以粉礦算，今年力拓79.88％的漲幅，也超過了以往任何一年。因此，近幾年，鋼鐵價(jià)格已經(jīng)逐步攀升。

　　國家發(fā)改委宣布，自2008年6月20日起將汽油、柴油價(jià)格每噸提高1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高1500元；自2008年7月1日起，全國銷售電價(jià)每千瓦時(shí)平均提高2.5分錢。煤、電、油等能源價(jià)格上漲，導(dǎo)致鋼材、水泥、磚等建材進(jìn)一步上漲。

　　在建筑主材漲價(jià)的同時(shí)，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現(xiàn)在已經(jīng)是60元～80元。

　　建筑成本不斷攀升對(duì)居民住宅價(jià)格有何影響呢？筆者認(rèn)為，由于城鄉(xiāng)住宅價(jià)格的構(gòu)成不同，對(duì)于城、鄉(xiāng)不同區(qū)域居民，影響程度也是不同的。以下分別是對(duì)農(nóng)用住宅和城市居民住宅的影響分析。

　　一、農(nóng)村居民住宅分析

　　1.土地方面、各種稅金、利潤方面的影響

　　農(nóng)村建房所使用的土地成為宅基地。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)，即權(quán)利人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施以及將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓（應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員）、出租。但是，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　因?yàn)檎�基地使用�?quán)的取得具有無償性、福利性。所以農(nóng)民不用擔(dān)心土地價(jià)格、各種稅金等的影響。當(dāng)然對(duì)于農(nóng)民的自建房來說，不會(huì)有利潤方面的影響。

　　2.建筑成本的影響

　　農(nóng)村建房的建筑成本，其主要由建材費(fèi)和人工費(fèi)（承包費(fèi)）構(gòu)成。建筑材料近幾年一路攀升，人工費(fèi)也是漲了好幾倍。

　　農(nóng)村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會(huì)申請(qǐng)宅基地（地塊必須符合村里的建設(shè)規(guī)劃要求），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉(xiāng)村小承包商，承包商總攬整個(gè)工程的建設(shè)，由承包商雇傭?qū)�業(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來具體施工；業(yè)主負(fù)責(zé)購進(jìn)物料和施工監(jiān)督。總建筑成本（工程承包費(fèi)和建筑材料費(fèi)）如下表所示，從2003至今已經(jīng)翻了兩番總額已經(jīng)超過了10萬元。

　　3.結(jié)論

　　雖然農(nóng)村居民住宅成本不包括土地價(jià)格以及各種稅金等費(fèi)用，但是總建筑成本自2003年至今也已經(jīng)翻了兩番，相對(duì)于農(nóng)民普遍較低的收入，十萬元已經(jīng)是個(gè)天文數(shù)字，不少農(nóng)民抱怨“蓋房子是越攢錢越蓋不起”。當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲和人工費(fèi)的上漲導(dǎo)致的建筑成本上漲，對(duì)農(nóng)民自住房的建設(shè)影響是很大的。

　　二、城市居民住宅分析

　　1.房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究

　　就商品房而言，影響房地產(chǎn)最大的因素主要是土地價(jià)格，其次才是水泥、鋼材。住房價(jià)格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格。但住房價(jià)格除了取決于需求方面還存在一個(gè)供給價(jià)格問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的供給不同于單純的土地供給，它是一個(gè)生產(chǎn)過程，因此必須通過銷售價(jià)格補(bǔ)償生產(chǎn)過程中的各種支出來獲得合理利潤，才能維持再生產(chǎn)過程，因此房價(jià)作為一種供給價(jià)格不僅是買方愿意購買的價(jià)格，更是賣方愿意出售的價(jià)格。 在市場機(jī)制中，人們對(duì)房屋的需求(包括真實(shí)需求和投機(jī)需求)決定了房價(jià)的高低，而房價(jià)的高低決定了地價(jià)的高低。在“價(jià)高者得”的拍賣機(jī)制下形成的地價(jià)是由當(dāng)前房價(jià)及開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期決定的。房價(jià)預(yù)期上漲時(shí)，地價(jià)也必然上漲，反之，地價(jià)必然下降。地價(jià)是房價(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房價(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房價(jià)的因素是市場需求而不是成本。

　　2.建筑成本的影響

　　城市居民住宅和農(nóng)村居民住宅一樣，建筑成本會(huì)隨著建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)、能源價(jià)格等的上漲而上漲。

　　3.供求關(guān)系的影響

　　歷史的進(jìn)程證明，市場經(jīng)濟(jì)的看不見的手恰恰就是用價(jià)格機(jī)制來調(diào)節(jié)供求之間的平衡的。供不應(yīng)求則價(jià)格上升、利潤空間加大、吸引更多投資來增加供給、平衡需求；價(jià)格穩(wěn)定之后，投資再增加則價(jià)格下降、利潤空間縮小，則投資轉(zhuǎn)移、供給下降。此起彼伏的達(dá)到調(diào)節(jié)作用。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在2008年3月25日“新浪樂居創(chuàng)新峰會(huì)”上做出下述表示：房地產(chǎn)市場前兩年因?yàn)楦鞣N其他的原因，經(jīng)歷了一些過快的增長，中國房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。從中國的城市化進(jìn)程來看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國的農(nóng)民進(jìn)城的過程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，城市發(fā)展本身還有巨大的空間，這樣的進(jìn)程是決定中國的房地產(chǎn)市場。中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要市場，也將是中國重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　在很長的一段時(shí)間，供求關(guān)系仍然左右著中國城市的房地產(chǎn)市場。在中小城市，剛性需求不是很大，房價(jià)不是很高；而在大城市，房地產(chǎn)的價(jià)格受流動(dòng)性過剩、剛性需求大等影響，房價(jià)已經(jīng)非常高了。

　　4.市場炒作的影響

　　房地產(chǎn)市場和股票市場是一樣的，是一個(gè)資產(chǎn)市場，就是恐懼和貪婪把人們帶到這個(gè)市場。由于恐懼和貪婪，這個(gè)市場漲的時(shí)候總是會(huì)漲過頭的，跌的時(shí)候也會(huì)跌過頭的，它符合一個(gè)追漲殺跌的特點(diǎn)。

　　像北京、上海、廣州、深圳等這些大城市，房地產(chǎn)價(jià)格受炒作的影響很大，當(dāng)前房價(jià)波動(dòng)的表現(xiàn)，已經(jīng)很難用成本理論、房價(jià)收入比理論和房價(jià)房租比理論來解釋。2007年，房價(jià)年年漲，月月漲，就差天天漲了，有人把房價(jià)定義為海鮮價(jià)，海鮮一天一個(gè)價(jià)，叫時(shí)價(jià)，不定價(jià)。就消費(fèi)者的角度，很顯然對(duì)購買房地產(chǎn)的事情已經(jīng)從過去的“為與不為”，進(jìn)入到“能與不能”。也就是說，這個(gè)杯子10塊錢我覺得太貴了，我不愿意買；但是現(xiàn)在這個(gè)杯子變成了一千萬了，不是我不愿意買，是我買不起。它已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大多數(shù)居民的承受能力，房價(jià)收入比大幅度增大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。

　　對(duì)于中小城市，流動(dòng)性較小，需求也不是很旺盛，炒作的成分不大。當(dāng)房子僅體現(xiàn)其居住功能時(shí)，價(jià)格和價(jià)值就不會(huì)相差太大。

　　5.結(jié)論

　　影響房價(jià)的因素是多方面的，目前受房價(jià)影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關(guān)注普通住宅其土地成本遠(yuǎn)高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發(fā)展環(huán)境和市場購買力等共同決定了房價(jià)，也就是說在房價(jià)成本因素里面建材漲價(jià)、人工費(fèi)提高將會(huì)導(dǎo)致的

　　建筑成本上升不會(huì)對(duì)市場上的商品房價(jià)格造成太大的影響。

　　三、結(jié)束語

　　建筑成本的上漲對(duì)農(nóng)村居民住宅的影響是很大的，而對(duì)城市，特別是大中城市的房價(jià)有影響，但是不能起主導(dǎo)作用。當(dāng)然城市的房價(jià)已經(jīng)是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價(jià)格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合影響的結(jié)果。
　　
　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]宅基地使用權(quán):《中華人民共和國物權(quán)法》.2007年10月1日起施行
　　[2]吳慶玲:《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估》.中國建材工業(yè)出版社,2004年
　　[3]賴小倩:房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究.商場現(xiàn)代化,2006.（11月下旬）