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北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范(試行)

2010-7-20 10:45 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 【 】【打印】【我要糾錯

  1、總 則

  1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為,統(tǒng)一評估程序和方法,做到評估結(jié)果客觀、公正、真實,根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)范。

  1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。

  1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。

  2、術(shù) 語來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

  是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。

  2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

  依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定,根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估程序和評估方法,在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上,對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。

  2.0.3 評估項目

  一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。

  2.0.4 評估目的來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  評估結(jié)果的期望用途。

  2.0.5 評估時點

  評估結(jié)果對應(yīng)的日期。

  2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

  某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。

  2.0.7 同類參考項目

  在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。

  2.0.8 市場比較法

  將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準進行比較,對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。

  2.0.9 運營成本法

  根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金,以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。

  2.0.10 評估結(jié)果

  關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。

  2.0.11 評估報告

  全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件,給委托方的書面答復(fù),關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀合理價格研究報告。

  3、評估原則

  3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則:

  1. 委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準原則;

  2. 合法原則;

  3. 評估時點原則。

  3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準原則,物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準為前提。

  3.0.3 遵循合法原則,委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準時,評估人員在進行評估時,都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

  3.0.4 遵循評估時點原則,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。

  4、評估程序

  4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間,物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行:

  1. 接受委托,簽訂委托協(xié)議;

  2. 明確評估基本事項;

  3. 擬定評估作業(yè)方案;

  4. 搜集整理同類參考項目資料;

  5. 實地查勘評估項目,搜集整理項目資料;

  6. 參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格;

  7. 評估人員進行評估,確定評估結(jié)果;

  8. 撰寫評估報告;

  9. 評估資料歸檔。

  4.0.2 明確評估基本事項:

  1. 評估目的;

  2. 物業(yè)項目服務(wù)事項和標(biāo)準;

  3. 明確評估時點。

  4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

  1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式;

  2. 擬參考同類項目的資料及其來源渠道;

  3. 擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道;

  4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

  4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1. 項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料;

  2. 項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明;

  3. 項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單;

  4.項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標(biāo)準;

  5. 其他評估需要的材料。

  4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后,應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

  5、評估方法

  5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準,評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后,評估人員運用運營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考,對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

  5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格,分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容:

  1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

  2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

  3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

  4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

  5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

  6. 辦公費用;

  7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

  8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

  9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

  5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù),根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。

  6、評估報告

  6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1.評估報告書摘要;

  2.評估目的;

  3.評估對象和范圍;

  4.評估原則;

  5.評估依據(jù);

  6.評估聲明;

  7.評估基準日和有效期;

  8.評估方法;

  9.評估工作實施過程;

  10.評估結(jié)論及爭議說明;

  11.評估限定條件;

  12.評估人員名單;

  13.評估作業(yè)日期;

  14.評估報告日期;

  15.相關(guān)評估文件附件。

  6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

  6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。

  7、職業(yè)道德

  7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估,應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

  7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

  7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時,不應(yīng)接受該項評估委托。

  7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料,未經(jīng)委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

  7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù),不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

  附件:規(guī)范用詞用語說明

  1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:

  (1)表示很嚴格,非這樣做不可的用詞:

  正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”。

 。2)表示嚴格,在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞:

  正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”,反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

 。3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞:

  正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;

  表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。

  2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準、規(guī)范執(zhí)行時,寫法為:

  “應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

延伸閱讀: 北京 物業(yè)管理師 法規(guī) 
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