最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件

具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

　　第二條 物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務，或者經多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務合同約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔相關費用的，應予支持。

　　前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業(yè)服務合同約定范圍為限。

　　第三條 業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

　　第四條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應予支持。

　　第五條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

　　全體業(yè)主根據物權法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

　　第六條 物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

　　第七條 物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房以及物業(yè)管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

　　第八條 物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

　　因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

　　第九條 車輛在物業(yè)服務區(qū)域內丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

　　物業(yè)服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協(xié)議，按照相關合同或者協(xié)議約定處理。

　　第十條 有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

　　第十一條 本解釋自 年 月 日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。