四、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)-般分為以下4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼８鶕?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，即對(duì)價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱(chēng)為建立比較基準(zhǔn)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格處理成正常市場(chǎng)價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱(chēng)為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格。“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把對(duì)多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理所得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理