七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

　　市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組《中華人民共和國價格法》（1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布）規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分的價格。

　　《價格法》第三條規(guī)定：“國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。”在房地產(chǎn)價格方面，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（1998年7月20日中華人民共和國國務(wù)院令第248號發(fā)布）第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。”可見，從政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分，可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主制定價格，所以估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。

　　政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)制定價格，所以估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實(shí)行政府定價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府定價，所以估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。

　　政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最高價格；最低限價也稱為最低保護(hù)價，是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最低價格。因此，對有最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。

　　政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定價格構(gòu)成或利潤率等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤率控制在3%以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。

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