十一、 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價

　　企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價①首先應了解房地產權屬是否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。

　　1、權屬發(fā)生轉移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發(fā)生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意①破產清算與抵押物處置類似，屬于強制處分，要求在短時間內變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。

　　②企業(yè)合資合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發(fā)生轉變。如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。

　　2、房地產權屬不發(fā)生轉移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產權屬的轉移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產估價，主要是為確定以房地產出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法，也可用成本法。

　　3、估價假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產的一個組成部分的最高最佳使用。

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