2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第四章第一節(jié)

2019-06-03 14:07 來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第四章第一節(jié),房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第四章第一節(jié)，希望對(duì)你有所幫助。

　　第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查

　　1.市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 (五方面內(nèi)容)

調(diào)查內(nèi)容	具體內(nèi)容
國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查	■政治環(huán)境 ■經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■人口資源環(huán)境 ■社會(huì)文化環(huán)境 ■技術(shù)發(fā)展調(diào)查（四新研究）
市場(chǎng)需求容量調(diào)查	■現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量 ■社會(huì)擁有量、庫(kù)存量 ■同類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)量或銷(xiāo)售量，供求平衡狀況 ■本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額 ■本行業(yè)或有關(guān)行業(yè)的投資動(dòng)向 ■企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略變化對(duì)銷(xiāo)售量的影響
消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查	■消費(fèi)者類(lèi)別 ■購(gòu)買(mǎi)能力 ■購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ■購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣
競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查	■競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析 ■競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查分析
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查	■產(chǎn)品調(diào)查（Product） ■價(jià)格調(diào)查（Price） ■分銷(xiāo)渠道調(diào)查（Place） ■促銷(xiāo)策略（Promotion）

　　【2012年試題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查

　　B.房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略調(diào)查

　　C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查

　　D.城市人口地理分布調(diào)查

　　E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷(xiāo)渠道調(diào)查和促銷(xiāo)策略調(diào)查四種類(lèi)型;選項(xiàng)CE屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查;選項(xiàng)D屬于人口資源環(huán)境調(diào)查。參見(jiàn)教材P107。

　　2.市場(chǎng)調(diào)查的步驟 (五步曲)

　　2.1 確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)　　

調(diào)查的種類(lèi)	含義	典型案例
試探性調(diào)查	收集分析數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出問(wèn)題	調(diào)查有意向購(gòu)房的數(shù)量
描述性調(diào)查	明確一些特定的量值說(shuō)明問(wèn)題的情況	有多少人愿意在郊區(qū)買(mǎi)房
因果性調(diào)查	檢驗(yàn)因果關(guān)系，看一因素變動(dòng)，會(huì)如何影響其它量分析問(wèn)題原因	商品住宅總價(jià)下降10萬(wàn)元，能增加多少購(gòu)買(mǎi)者

　　【2012年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確定開(kāi)盤(pán)價(jià)，對(duì)其樓盤(pán)所在區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)認(rèn)可情況進(jìn)行市場(chǎng)查，該市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型屬于(　)。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.預(yù)測(cè)性調(diào)查

　　C.因果性調(diào)查

　　D.描述性調(diào)查

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。試探性調(diào)查即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。參見(jiàn)教材P108。

　　2.2 調(diào)查資料來(lái)源　　

類(lèi)別	內(nèi)涵
一手資料	為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息，成本高但更準(zhǔn)確
二手資料	是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，優(yōu)點(diǎn)是成本低，可以立即使用

　　■先收集二手資料，如問(wèn)題無(wú)法解決再去收集成本很高的一手資料

　　2.3 調(diào)查方法(四種方法)　　

方法		內(nèi)涵
觀察法		利用眼睛、耳朵等以直接觀察的方式考察并搜集資料
訪問(wèn)法	結(jié)構(gòu)化訪問(wèn)	有設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷，有一定結(jié)構(gòu)的調(diào)查問(wèn)卷或提綱
	無(wú)結(jié)構(gòu)化訪問(wèn)	沒(méi)有統(tǒng)一的問(wèn)卷，通過(guò)調(diào)查人員與被訪者的自由交流
	集體訪問(wèn)	集體座談的方式，6－10人
問(wèn)卷法		由被調(diào)查者填寫(xiě)問(wèn)卷，適用于描述性調(diào)查
實(shí)驗(yàn)法		用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)調(diào)查對(duì)象控制在特定環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得信息

　　【2015年試題】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有(　)。

　　A.文案法

　　B.觀察法

　　C.訪問(wèn)法

　　D.問(wèn)卷法

　　E.實(shí)驗(yàn)法

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法、實(shí)驗(yàn)法。參見(jiàn)教材P108。

　　【2014年試題】某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是(　)。

　　A.觀察法

　　B.訪問(wèn)法

　　C.問(wèn)卷法

　　D.實(shí)驗(yàn)法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。實(shí)驗(yàn)法，用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)調(diào)查的對(duì)象控制在特定環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。參見(jiàn)教材P109。

　　2.4 調(diào)查中抽樣的類(lèi)型　　

抽樣類(lèi)型	具體種類(lèi)
概率抽樣（機(jī)會(huì)均等）	■簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣 ■分層隨機(jī)抽樣 ■整群抽樣
非概率抽樣（機(jī)會(huì)不均等）	■隨意抽樣 ■估計(jì)抽樣 ■定額抽樣

　　2.5 調(diào)查中的聯(lián)系方法　　

聯(lián)系方法	優(yōu)點(diǎn)	缺點(diǎn)
郵寄問(wèn)卷	當(dāng)被訪者不愿意面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最好方法	回收率低回收速度慢
電話訪問(wèn)	被訪者不理解問(wèn)題時(shí)能得到解釋?zhuān)厥章时揉]寄問(wèn)卷高，速度快	只能訪問(wèn)有電話的人時(shí)間不能太長(zhǎng) 不能過(guò)多涉及隱私問(wèn)題
網(wǎng)絡(luò)調(diào)研	成本低、反饋快	只能聯(lián)系有網(wǎng)絡(luò)的人
面訪	最傳統(tǒng)、最常用方法	面訪成本高需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作也容易受到被訪問(wèn)者偏見(jiàn)或曲解的影響

　　【2015年試題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是(　)。

　　A.整群抽樣

　　B.分層隨機(jī)抽樣

　　C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

　　D.定額抽樣

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。參見(jiàn)教材P110。

　　【典型例題】在各種市場(chǎng)調(diào)查方法中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有(　)。

　　A.成本低

　　B.反饋快

　　C.能深入了解被訪者情況

　　D.回收率高

　　E.能深度訪談

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查由于其成本低、反饋快等優(yōu)點(diǎn)被越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。參見(jiàn)教材P110。

　　3.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估-主要考察調(diào)查的有效性

　　■方法科學(xué)

　　■調(diào)查具有創(chuàng)造性-最好能提出解決問(wèn)題的建設(shè)性方法

　　■調(diào)查方法多樣

　　■模型和數(shù)據(jù)相互依賴(lài)

　　■合理的信息價(jià)值和成本比率

　　■正常的懷疑態(tài)度

　　■市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵守職業(yè)道德

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。免費(fèi)復(fù)習(xí)資料> 免費(fèi)試聽(tīng)課>