受房地產(chǎn)銷(xiāo)售的帶動(dòng)和政策層面利好的刺激，房地產(chǎn)行業(yè)的投資正在出現(xiàn)審慎的回升勢(shì)頭。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的放大，近期土地市場(chǎng)也可以看出投資回升的跡象。幾大龍頭開(kāi)發(fā)商均表示將根據(jù)銷(xiāo)售情況，加大已有項(xiàng)目的開(kāi)工力度，并擇機(jī)在土地市場(chǎng)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。繼樓市銷(xiāo)售回暖后，主要城市的土地市場(chǎng)率先開(kāi)始升溫。

　　北京

　　5月份，北京土地成交出現(xiàn)了久違的“井噴”現(xiàn)象，實(shí)際成交量超過(guò)了前4月的總和。在銷(xiāo)售回暖、庫(kù)存釋放和信貸寬松的背景下，北京土地市場(chǎng)在5月份出現(xiàn)了“價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積260.6萬(wàn)平米。其中住宅及含住宅項(xiàng)目用地為10宗，成交面積為101.3萬(wàn)平方米，建筑面積為127.8萬(wàn)平方米。環(huán)比4月份，成交面積增加了91%，建筑面積增加了84%.其中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交面積增加了402%，建筑面積環(huán)比增加了258%.

　　上海

　　上海房市的回暖和售房款的充裕，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆楹驼�府部門(mén)的推地節(jié)奏，讓去年末以來(lái)一度冰冷的上海土地市場(chǎng)也進(jìn)入了回暖階段。

　　目前，上海的土地市場(chǎng)暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外，成交價(jià)格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)流標(biāo)，流標(biāo)住宅用地比例達(dá)38％。而今年一季度上海流標(biāo)情況基本絕跡。同策咨詢(xún)表示，與上海毗鄰的南京、蘇州等地的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)新跡象。

　　深圳

　　6月2日，深圳土地房產(chǎn)交易中心再次上演爭(zhēng)地大戲，捆綁出讓的寶安區(qū)寶城26區(qū)三宗地，吸引三家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)買(mǎi)，最終深圳中洲寶城置業(yè)有限公司以26.1億元競(jìng)得，相對(duì)于起拍價(jià)18億元，溢價(jià)達(dá)到45％，樓面地價(jià)高達(dá)6428元/平方米，而他的競(jìng)買(mǎi)對(duì)手正是近期在土地市場(chǎng)活躍的萬(wàn)科和佳兆業(yè)地產(chǎn)。

　　珠三角

　　二季度以來(lái)掀起的拿地潮仍在延續(xù)，土地價(jià)格也持續(xù)上漲，珠三角大型開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槿晕匆?jiàn)消退。

　　5月15日，無(wú)錫市國(guó)土局公布萬(wàn)科江蘇蘇南分公司以5.6億元底價(jià)獲得無(wú)錫新區(qū)敘豐里地塊。無(wú)錫拿地僅幾天之后，萬(wàn)科再次出現(xiàn)在佛山土地市場(chǎng)，以13.9億元成功獲得佛山2009年“最優(yōu)質(zhì)、最高底價(jià)”的商住用地，與9.36億元的底價(jià)相比，溢價(jià)近50%，樓面地價(jià)2400元/平方米。

　　5月21日，富力地產(chǎn)拍下備受關(guān)注的北京廣渠門(mén)外10號(hào)地。五天后富力地產(chǎn)再次出手廣州，以7.5億元獲得廣州從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉村地塊。北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝透露，敢于在這個(gè)時(shí)機(jī)以如此代價(jià)出手拿地，底氣來(lái)源于今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　5月26日，廣州拍出今年首幅住宅用地，位于海珠區(qū)江南大道中的廣州益豐搪瓷廠地段地塊，用地面積8579平方米，總建設(shè)面積53809平方米。經(jīng)過(guò)31輪舉牌由佳兆業(yè)地產(chǎn)以3.18億元拍得，折合樓面地價(jià)5910元/平方米，而該地塊起始價(jià)只有1.925億元。

　　土地市場(chǎng)迅速升溫

　　土地市場(chǎng)迅速升溫，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，住宅用地成交量首次超過(guò)去年同期水平。4月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%，成交土地面積1138萬(wàn)平方米，環(huán)比增加66%，同比增加29%.

　　住宅用地成交價(jià)格也穩(wěn)中有升，4月60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地平均成交價(jià)格為1078元/平方米，環(huán)比上漲3%，重點(diǎn)地塊出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面，約1/3的地塊溢價(jià)成交。五月份中信證券（600030）也連發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，預(yù)言房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“房屋銷(xiāo)售嘉年華”續(xù)演到“土地盛宴”。

　　為何如此火爆？

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹指出，土地成交大幅增長(zhǎng)與開(kāi)發(fā)商投資信心及開(kāi)發(fā)策略有關(guān)，他認(rèn)為，目前是開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備的好時(shí)機(jī)。

　　不過(guò)，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，由于通脹預(yù)期的存在，開(kāi)發(fā)商近期的拿地行為還不能說(shuō)明房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)信心已經(jīng)完全復(fù)蘇。一些開(kāi)發(fā)商拿地可能為了抵御通脹。

　　中信證券分析師陳聰表示，目前不同儲(chǔ)備的企業(yè)存在不同的拿地壓力，有的來(lái)自項(xiàng)目斷檔壓力，有的需要適度補(bǔ)充土地資源，有的存在毛利率下降壓力。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)上活躍的身影，一位地產(chǎn)界人士稱(chēng)，目前積極拿地的開(kāi)發(fā)商主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是全國(guó)性布局的大鱷，比如萬(wàn)科、金地、保利和富力等；一類(lèi)是實(shí)力雄厚、資金充沛的區(qū)域龍頭，比如綠地。不少開(kāi)發(fā)商因?yàn)閹?kù)存壓力，仍對(duì)拿地存有顧慮。

　　開(kāi)發(fā)商在拿地策略上的變化來(lái)自住宅“去庫(kù)存化”的迅速緩解和隨之而來(lái)的資金鏈放松。今年以來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房踴躍，這讓房屋住宅需要消化的量，就全國(guó)范圍內(nèi)，從原本的兩年縮減到了7個(gè)月，很多城市的房產(chǎn)將從“供給過(guò)剩”轉(zhuǎn)向短期“供給不足”。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，一線開(kāi)發(fā)商“去庫(kù)存”進(jìn)展順利，資金回籠顯著；加之信貸放松和證券市場(chǎng)融資開(kāi)閘，開(kāi)發(fā)商資金狀況已有較大改善，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備項(xiàng)目資源已成為擴(kuò)張型開(kāi)發(fā)商的主要取向。另外，隨著經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃逐步奏效，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底回升”的概率在增大，而通脹預(yù)期也在加強(qiáng)；因此，現(xiàn)金充裕的開(kāi)發(fā)商此時(shí)拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。

　　上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的自我修復(fù)，目前房地產(chǎn)商的資金已有所寬裕，而土地底價(jià)尚處低位，因此促進(jìn)了土地市場(chǎng)的回暖。

　　理性看待市場(chǎng)回暖

　　近期不少以底價(jià)成交的土地也顯示，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商拿地仍較為謹(jǐn)慎，這與2007年瘋狂拿地時(shí)代并不相同。深圳某大型地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，公司內(nèi)部對(duì)于是否拿地尚存在較大分歧，對(duì)土地市場(chǎng)走勢(shì)尚難研判。

　　經(jīng)過(guò)2008年的調(diào)整，一些調(diào)整幅度較大的一二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)投資價(jià)值。但是不同區(qū)域不同城市調(diào)整的程度不同，很難一概而論是否是拿地的好時(shí)機(jī)，應(yīng)因地制宜，具體問(wèn)題具體分析。

　　一業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)保證長(zhǎng)期增長(zhǎng)最終還是要靠自住需求。“這一輪的轉(zhuǎn)暖除了去年累計(jì)下來(lái)的需求釋放，很大程度上還是靠流動(dòng)性的刺激，而不是居民支付能力的提升。而隨著樓市的轉(zhuǎn)暖，今年下半年開(kāi)發(fā)商肯定抑制不住提價(jià)的沖動(dòng)，從而對(duì)自住需求造成沖擊。”

　　有專(zhuān)家提醒，目前樓市回暖與低利率環(huán)境密切相關(guān)，但過(guò)低的利率不可能持久，如果土地等資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，今后一旦利率上調(diào)，這些資產(chǎn)將面臨更大的下行風(fēng)險(xiǎn)。