編輯提示：2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試已經(jīng)結(jié)束，建設(shè)工程教育網(wǎng)根據(jù)網(wǎng)友回憶出的試題，整理出了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的試題，并請(qǐng)老師給出了參考答案供大家參考！

2012年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題解析（問答題）

　　二、由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的房屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒有異議，但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有10萬(wàn)元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元，估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒有問題。問：nmyscw.cn

　?。?）、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋。

　　（2）、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)？估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的。

　　答：（1）建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，3年后裝修市場(chǎng)價(jià)值下降。

　　2）折舊導(dǎo)致價(jià)值減損，三年后由于物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊是裝修價(jià)值降低，尤其是裝修已過(guò)時(shí)所導(dǎo)致的價(jià)值減損。

　　3）估價(jià)目的不同，導(dǎo)致結(jié)果不同，3年前是買賣的市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)在是征收的補(bǔ)償價(jià)格所以價(jià)值不同。

　　（2）成本法建設(shè)網(wǎng)

　　（一）成本法

　　成本法的基本公式為：房屋裝璜評(píng)估價(jià)格＝裝璜重新購(gòu)置價(jià)格－折舊。

　　1.其中裝璜重新購(gòu)置價(jià)格可參照房地產(chǎn)評(píng)估中建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法。具體有：⑴分部分項(xiàng)法、分部分項(xiàng)法是指將房屋裝璜各項(xiàng)工程的單項(xiàng)造價(jià)逐一算出，然后相加得出裝璜重新購(gòu)置總造價(jià)的方法。⑵工料測(cè)量法。工料測(cè)量法是先計(jì)算裝璜所屬的各種原材料、人工時(shí)數(shù)，然后計(jì)算出直接費(fèi)用，乘以綜合系數(shù)后得出房屋裝璜重新購(gòu)置價(jià)格的方法。

　　2.計(jì)算折舊nmyscw.cn

　　房屋裝璜折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。

　　物質(zhì)折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。

　　功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)風(fēng)格變化、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對(duì)殘缺、落后所造成的價(jià)值損失。

　　3.獲得計(jì)算價(jià)格房屋裝璜評(píng)估價(jià)格＝裝璜重新購(gòu)置價(jià)格－折舊。