一、問答

　　1、是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應(yīng)怎么說明？？裝飾裝修用什么方法估價，技術(shù)路線是什么？

　　答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。

　　適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構(gòu)建價格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。

　?。ǔ杀痉夹g(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯）

　　2、可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應(yīng)做哪些工作？？

　　答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。

　　應(yīng)進行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

　?。ㄟ@個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）

　　3、是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術(shù)路線？？

　　答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。

　　二、單選

　　1、 問屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營業(yè)收入扣除商業(yè)利潤扣除老字號收益 選A

　　2、問凈收益，選A

　　3、問不屬于商業(yè)的個別因素，選通風采光

　　4、問收益價格高于比準價格的原因，選報酬率低

　　5、問使比準價格上升（記不清了），選項有通脹，存款利率，我選了存款

　　6、問征收，抵押情況下比準價格和收益價格的權(quán)重，選了等于

　　7，問侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)

　　8，問丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開發(fā)

　　9，問賠償責任人，選甲公司和乙公司

　　10，問賠償金額，選差價+利息

　　三、找錯

　　網(wǎng)友答案①

　　1、估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

　　2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對

　　3、假設(shè)和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾（假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔責任，而聲明中卻強調(diào)不存在質(zhì)量問題）

　　4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素（這個比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間）

　　5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等

　　6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調(diào)整

　　7、可比實例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場租金

　　8、可比實例空置率未說明取值依據(jù)，空置率均為5%

　　9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應(yīng)說明不作修正的理由

　　10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實并加以說明

　　11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分

　　12、估價結(jié)果缺少車庫的價值　　

　　網(wǎng)友答案②

　　1、 封面中缺注冊估價師的注冊號

　　2、結(jié)果報告中，估價對象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

　　3、技術(shù)報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致

　　4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進行調(diào)整。

　　5、交易實例2交易日期修正取值無理由

　　6、未說明實例是否包含車庫的價值

　　7、缺租賃保證金及押金的利息

　　8、鋼混40年錯

　　9、收益年限29年錯

　　10、收益法公式選用無理由

　　11、總價計算錯誤，不應(yīng)按511.45平方米計算或說明計算的理由

　　12、缺修正金額計算的過程和理由

　　13、估價報告應(yīng)用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。

　　網(wǎng)友答案③

　　1、 封面估價人員表述錯，應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師；

　　2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫；

　　3、估價師聲明沒有注冊房地產(chǎn)估價師蓋章；

　　4、結(jié)果報告估價對象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述為2000年建成）、缺土地使用權(quán)出讓年限（只表述剩余年限27年）、缺他項權(quán)設(shè)立時間；

　　5、技術(shù)報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致；

　　6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正；

　　7、市場法可比實例2未進行交易日期修正；

　　8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正；

　　9、收益法年總費用中缺租賃費；

　　10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限；

　　11、收益法中租賃期未采用租約期租金；

　　12、收益法中維修費計算基數(shù)錯誤，不應(yīng)該為估價對象實際重置價格；

　　13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫價值是多少

　　網(wǎng)友答案④

　　1、封面中“估價人”錯誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊估價師

　　2、致委托人函中缺報告應(yīng)用有效期

　　3、可比實例3未作樓層修正

　　4、估價結(jié)果報告中缺區(qū)位狀況

　　5、收益年限29年錯，應(yīng)為27年

　　6、收益法中未計算車位價格

　　7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯

　　8、確定估價結(jié)果時取511.？？錯，應(yīng)為411.？？

　　9、保險費基數(shù)取有效收入錯。

　　10、樓層屬于區(qū)位因素

　　11、收益法中凈收益未考慮租約因素

　　12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯

　　13、凈收益測算缺其他收入

　　四、改錯

　　最后一題四個錯誤：

　　1、法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

　　2、技術(shù)上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

　　3、經(jīng)濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

　　4、價值最大化，價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。