（三）成本法的基本公式

成本法最基本的公式為：

物業(yè)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊

上述公式可以根據(jù)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：

①新開(kāi)發(fā)的土地；

②新建的物業(yè)；

③舊的物業(yè)。

新開(kāi)發(fā)的土地和新建的物業(yè)采用成本法估價(jià)一般不存在折舊問(wèn)題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、物業(yè)市場(chǎng)狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。例如，運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程的價(jià)值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，但在物業(yè)市場(chǎng)不景氣時(shí)要予以減價(jià)調(diào)整。

新開(kāi)發(fā)的土地包括征收農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場(chǎng)地后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場(chǎng)地后的土地，填海造地，開(kāi)山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

新建物業(yè)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

舊物業(yè)價(jià)格=物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

或者

舊物業(yè)價(jià)格=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理