五、利率因素

利率升降對(duì)物業(yè)價(jià)格有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)代購(gòu)買(mǎi)物業(yè)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升。

綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。

六、匯率因素

在國(guó)際物業(yè)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響物業(yè)的投資收益。例如，一個(gè)外國(guó)投資者以一定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一宗物業(yè)，此后出售物業(yè)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，物業(yè)可能升值了，但如果該物業(yè)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國(guó)際交易，其物業(yè)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致物業(yè)投資失敗。相反，如果該物業(yè)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)物業(yè)沒(méi)有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲得較好的物業(yè)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降。

七、物業(yè)稅收因素

有關(guān)物業(yè)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是不同的�？蓪⒂嘘P(guān)物業(yè)的稅收分為物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的、物業(yè)交易環(huán)節(jié)的和物業(yè)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察物業(yè)稅收政策對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。如果某種對(duì)物業(yè)的稅收可以通過(guò)某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就小，甚至不起作用。

增加物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升；相反，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。

在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買(mǎi)方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降；而增加賣(mài)方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。

直接或間接地對(duì)保有物業(yè)課稅（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅），實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對(duì)保有物業(yè)課稅，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升。

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理