十、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價

市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。《中華人民共和國價格法》（1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布）第3條規(guī)定：“國家實行并逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數商品和服務價格實行市場調節(jié)價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。”在房地產價格方面，例如《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（1998年7月20日國務院令第248號發(fā)布）第30條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。”可見，從政府對價格管制或干預的程度來劃分，可將房地產價格分為市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。

市場調節(jié)價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格；最低限價又稱最低保護價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。政府對價格的干預還有規(guī)定成本構成或利潤率等，如規(guī)定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中，經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。

十一、原始價值、賬面價值、市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關稅費等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產的入賬價值。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額。

市場價值又稱實際價值，是指一項資產現時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產拿到市場上去交易，它最可能實現的價格。

原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。例如，某公司在1990年以500萬元購入了某項資產，這筆交易客觀地計量了該項資產的價值，會計師就將這個價值計入資產負債表中。但是，這500萬元是該項資產1990年的價值，它與該項資產現今的市場價值也許毫不相干了。另外，會計師試圖通過從資產負債表中定期扣減折舊額來反映該項資產隨著時間的流逝而出現的老化。然而，1990年購買的該項資產也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現在的市場價值已遠遠高于原來的購置價格。物業(yè)由于具有保值增值特性，通常雖然經過了若干年的使用，其市場價值比過去的購置價格還要高。

房屋重置價格是指某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。

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