一、項(xiàng)目概況

“MGM中心”項(xiàng)目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，處于首都機(jī)場(chǎng)到天安門(mén)廣場(chǎng)軸線上的中心點(diǎn)，是北京市商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)的黃金地段。項(xiàng)目所處的位置距天安門(mén)廣場(chǎng)8km、至王府井商業(yè)區(qū)6km、至首都機(jī)場(chǎng)20km、至亞運(yùn)村約10km、至北京火車(chē)站約6km、至北京西客站約15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。

該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為15246.0㎡，規(guī)劃允許建筑面積為8.7萬(wàn)㎡，由一棟二十六層寫(xiě)字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場(chǎng)和餐飲娛樂(lè)服務(wù)用房，內(nèi)容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺(tái)球室、棋牌室、電子游戲室以及會(huì)議室。地下一層作為商場(chǎng)使用；設(shè)備層和停車(chē)庫(kù)分別設(shè)在地下二層和三層。

本項(xiàng)目中寫(xiě)字樓和公寓的主要服務(wù)對(duì)象是國(guó)內(nèi)外商務(wù)人員、金融機(jī)構(gòu)和各類(lèi)公司，為其從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及公務(wù)活動(dòng)提供良好的辦公、生活環(huán)境。項(xiàng)目中商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施的主要服務(wù)對(duì)象為租住本項(xiàng)目寫(xiě)字樓和公寓及附近地區(qū)的城市居民。

該項(xiàng)目由A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，寫(xiě)字樓于2001年初開(kāi)工建設(shè)，2002年6月底完成主體結(jié)構(gòu)封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于2001年初開(kāi)工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月竣工投入使用。

現(xiàn)有B公司擬購(gòu)買(mǎi)“MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)，C公司作為B公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的長(zhǎng)期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產(chǎn)管理工作的可行性，對(duì)該置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1．設(shè)計(jì)方案

“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團(tuán)結(jié)湖公園北測(cè)，該公園占地面積13.8萬(wàn)㎡，公園內(nèi)除有蘇州園林式的十大景點(diǎn)之外，還有占地4.6萬(wàn)㎡的人工湖。使得未來(lái)MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和少有的湖光水色，使居住生活質(zhì)量大大提高。

“MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車(chē)庫(kù)和技術(shù)設(shè)備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、居住為一體的綜合性大樓。

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