2010年房地產(chǎn)估價案例與分析試題

　　一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）

　　（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價。

　　請問：

　　1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

　　2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

　　3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？

　　（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？

　　（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。

　　請問：

　　1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

　　2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？

　　3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）

　　（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。

　　1．A座、B座合計抵押建筑面積為（ ?。┅O。
　　A．124500
　　B．127000
　　C．132500
　　D．135000

　　2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（ ?。?。
　　A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金
　　B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者
　　C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者
　　D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

　　3．該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ?。┤f元。
　　A．810
　　B．132025
　　C．2835
　　D．4860

　?。ǘ┘坠鹃_發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

　　4．采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)按照（ ?。┣疤徇M(jìn)行估價。
　　A．自己開發(fā)
　　B．溢價轉(zhuǎn)讓
　　C．被迫轉(zhuǎn)讓
　　D．自愿轉(zhuǎn)讓

　　5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應(yīng)采用（ ?。?。
　　A．0.03
　　B．0.83
　　C．0.85
　　D．1.25

　　6．采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（ ?。?br />　　A．辦公樓開發(fā)費用
　　B．食堂開發(fā)費用
　　C．宿舍開發(fā)費用
　　D．浴室開發(fā)費用

　　7．采用成本法估價時，應(yīng)（ ?。?br />　　A．按照預(yù)算額測算在建工程價值
　　B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價值
　　C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價值
　　D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價值　　　　

　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

封面（略）

目錄（略）

致委托人函（略）

××有限公司：

　　受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層（房屋所有權(quán)證號：××字第××號，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。

　　我公司派注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象所在地進(jìn)行實地查看和市場調(diào)查，估價人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，分析了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，確定估價對象于估價時點2009年4月21日滿足本報告估價“假設(shè)和限制條件”下的抵押價值如下（見表1）：

表1　估價對象估價結(jié)果一覽表

　　注：估價對象抵押價值=估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　××房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）
　　法人代表：×××
　　二O 0九年五月二十二日

注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、估價委托人（略）

　　二、估價機(jī)構(gòu)（略）

　　三、估價對象

　?。ㄒ唬嵨餇顩r

　　估價對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。

　　大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。

　　估價對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。

　　經(jīng)估價人員實地查看，估價對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。

　?。ǘ?quán)益狀況

　　估價對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。

　　估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：××字第××號；房屋所有權(quán)人：××有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29㎡；設(shè)計用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。

　　估價委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。

　　至估價時點估價對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價對象委托人提供的資料及估價人員實地查看情況，至估價時點，估價對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項權(quán)利限制。

　　四、區(qū)位狀況（略）

　　五、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　六、估價時點

　　2009年4月21日。

　　七、價值定義

　　本報告所稱抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償后的價值。

　　八、估價依據(jù)（略）

　　九、估價原則（略）

　　十、估價方法（略）

　　十一、估價結(jié)果

　　經(jīng)過綜合分析，確定估價對象的抵押價值為總價人民幣491.26萬元，單價14478.96 元/㎡.

　　十二、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）

　　十三、估價人員（略）

　　十四、估價作業(yè)日期

　　2009年4月21日至2009年5月22日

　　十五、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

　　××房地產(chǎn)估價有限公司
　　2009年5月22日

附件（略）

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳利用分析（略）

　　五、估價方法選用（略）

　　六、估價測算過程

　　1.收益法

　　收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦㈩A(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價時點的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其基本計算公式為：

　　式中 V--收益價格；

　　Aⁱ--相對于估價時點而言的未來第i期末的凈收益；

　　Y--房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）。

　?。?）確定房地產(chǎn)收益

　　1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益

　　估價對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價對象租賃合同，從估價時點起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2.

　　表2　租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 （單位：元/㎡）

　　往：租金按建筑面積計算，收入均為年末取得。

　　2）租約期外房地產(chǎn)收益

　　根據(jù)市場行情測算，目前估價對象按建筑面積計算的正常市場租金為70～75元/（㎡·月）（計算過程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2％～5％，由此，預(yù)測估價對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/（㎡·月），且按每年3％的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2％，假設(shè)上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。

　　（2）確定年運營費用

　　運營費用包括：管理費、維修費、保險費、稅金，計算結(jié)果見表3（計算過程略）。

　?。?）確定年凈收益

　　計算公式：估價對象年凈收益=年有效毛收入-年運營費用

　　則估價對象年凈收益見表3.

表3　估價對象年凈收益計算一覽表（單位：元/㎡）

　?。?）確定報酬率

　　綜合考慮，確定報酬率為7％（計算過程略）。

　?。?）確定估價對象收益價格估價對象收益價格為：

　　=16740.50（元/㎡）。

　　2．市場法

　　市場法是估價對象與近期發(fā)生交易的類似實例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實例的已知價格加以修正，得出估價對象最可能實現(xiàn)的合理價格的估價方法。其基本計算公式為：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例房地產(chǎn)的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　?。?）可比實例相關(guān)情況可比實例比較因素一覽表見表4.

　?。?）建立可比價格基礎(chǔ)（略）

　　（3）選取比較因素及因素條件說明

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB./T 50291-1999）及項目特點，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。

　　1）交易情況

　　交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。

　　2）交易日期

　　交易日期是指可比實例成交時間，由于房地產(chǎn)市場的波動，不同成交時間的類似房地產(chǎn)，其成交價格存在差異。

　　3）區(qū)域因素和個別因素

　　估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。

　　4）估價對象與可比實例比較因素情況見表5.

表5　估價對象與可比實例比較因素情況

　　根據(jù)估價對象與可比實例比較因素情況表，建立估價對象與可比實例因素修正系數(shù)，見表6.

表6　估價對象與可比實例因素修正系數(shù)

　　5）建立可比實例體系

　　上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7.

表7　比較因素修正

　　取上述可比實例比準(zhǔn)價格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價對象比準(zhǔn)價格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。

　　3.估價結(jié)果確定

　　綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果，即：

　　評估單價=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。

　　評估總價=14478.96×339.29=491.26（萬元）。

　　總價大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。

　　二O O九年五月二十二日

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　本次估價背景情況如下：

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查看和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

　　以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

　　（一）估價的假設(shè)條件

　　1.估價時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。

　　2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。

　　3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

　　4.估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

　　遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點起為40年。

　　5.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

　　6.估價委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。

　　7.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

　　8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進(jìn)行了實地查看，不能確認(rèn)估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

　　9．注冊房地產(chǎn)估價師在進(jìn)行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

　?。ǘ┕纼r的限制條件

　　1.本次估價目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報告，本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　2.估價結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費用對其抵押價值的影響。

　　3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價。

　　4.本報告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　參考答案

　　一、問答題

　?。ㄒ唬┐穑?/p>

　　1.拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。（3分）

　　2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）

　　（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

　?。?）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。（1分）

　　（4）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。（1分）

　　（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）

　　3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（2分）

　　或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）

　　（二）答：

　　在當(dāng)前市場環(huán)境下，運用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特別注意：

　?。?）預(yù)測開發(fā)完成后的價值宜謹(jǐn)慎。（2分）

　?。?）開發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分）

　?。?）開發(fā)周期可能延長。（2分）

　?。?）開發(fā)和銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分）

　?。?）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）

　?。ㄈ┐穑?/p>

　　1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。（2分）

　　2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

　?。?）建筑物拆除費用。（2分）

　?。?）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。（2分）

　?。?）其他成本費用（如財務(wù)成本、管理費用）。（2分）

　　3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。（2分）

　　二、單項選擇題

　　1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

　　三、指錯題

　　1.致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。

　　2.估價對象實物狀況描述不全或不清；或缺估價對象土地實物狀況；或建成時間未具體到月；或缺估價對象四至；或缺各估價對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

　　3.估價對象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。

　　4.價值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。

　　5.結(jié)果報告的估價結(jié)果沒有大寫。

　　6.缺少風(fēng)險提示（或說明）。

　　7.附件應(yīng)放在技術(shù)報告之后。

　　8.客觀毛租金收益（100元/㎡·月）確定有誤。

　　9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。

　　10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。

　　11.租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)（或不符合謹(jǐn)慎原則）。

　　12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。

　　13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。

　　14.空置率取2％的理由不充分。

　　15.等比遞增計算中租約期外的折現(xiàn)期錯誤。（不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年）

　　16.表4中的可比實例成交價未說明付款方式。

　　17.可比實例1與估價對象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實例。

　　18.可比實例與估價對象結(jié)構(gòu)不同未作修正。

　　19.比較、修正項目不全：或缺少情況的修正；或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場狀況）的修正（或不修正的理由）。

　　20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點的距離應(yīng)為區(qū)域因素。

　　21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯誤。

　　22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或（具體指出）某個因素的取值缺乏理由。

　　23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。

　　24.技術(shù)報告結(jié)果中未計算抵押價值；或未考慮法定優(yōu)先受償款。

　　25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個可比實例價格的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價結(jié)果取兩種估價方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。

　　四、改錯題

　　錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　改為：本次估價以委托人（或××房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為40年。

　　改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為44年。

　　錯誤：自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。

　　改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。

　　錯誤：不能確認(rèn)估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

　　改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理

小編推薦：房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案