一、物業(yè)管理的概念

　　《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　�。ㄒ唬�　對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

　　1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

　　對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理�！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業(yè)主自行管理而言，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)，對此，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項服務(wù)而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權(quán)利�！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進行。

　　2.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　　3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

　　除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。

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