（二）、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產估價從表面上看似乎是房地產估價師在給房地產定價，即房地產估價師認為房地產值多少錢它就是多少錢。在現實中，由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產交易，而且參與同一宗房地產交易者的數量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產的成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質上講，房地產價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

　　換句話說，房地產估價是基于房地產價值本來就存在，房地產估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“發(fā)現”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數值”強加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產估價不同于房地產定價還在于：房地產估價是提出關于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關當事人的決策提供參考依據。而定價往往是有關當事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應由有關當事人自己決定。有關當事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/㎡，但是根據國家產業(yè)政策（需要政府扶持或者調控的產業(yè)），為了扶持或鼓勵某些產業(yè)的發(fā)展，可以600元/㎡的優(yōu)惠價供給；或者為了限制某些產業(yè)的發(fā)展，可對這些產業(yè)實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價。

　　（三）、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　房地產估價是房地產估價師以“房地產價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業(yè)意見，而不應被視為房地產估價師或房地產估價機構對估價對象在市場上可實現價格的保證。

　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機構可以不負任何責任。估價專業(yè)意見的作用按其性質可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的；另一類是鑒證性或證據性的。為委托人自用而提供的估價（估價報告是供委托人自己使用），通常屬于咨詢、參考性的；為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價（估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用），通常屬于鑒證、證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機構都要承擔一定的法律責任。其中，起鑒證、證據性作用的估價承擔的法律責任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔的法律責任。

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