2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考習(xí)題(10)
1.為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格,選取了可比實(shí)例甲,其成交價(jià)格為3000元/㎡,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%.對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為( ?。┰?㎡.
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458
答案:B
解析:3000*(1+1.1)5=3347元/㎡.
2.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地,甲土地為空地,乙土地上有一建筑物,但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值,這是由于( ?。?。
A.該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用
B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤
C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值
D.不可能出現(xiàn)這種情況
答案:A
解析:在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下,一般情況下兩塊地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一樣的,對于一塊地是空地,另一塊地上有建筑物的情況來說,如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費(fèi)用,那么建筑物的價(jià)值會成為負(fù)數(shù),從而會降低該土地的價(jià)值。
3.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000㎡的商住樓,經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元,該宗土地的單價(jià)為( )元/㎡.
A.100
B.300
C.600
D.900
答案:D
解析:根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積,可以求出土地總面積,然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。
4.某商業(yè)大樓建造期2年,建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年,評估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。? )年。
A.35
B.45
C.48
D.50
答案:A
解析:經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計(jì)算,由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束,所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。
5.已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,總價(jià)為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,根據(jù)四三二一和九八七六法則,其總價(jià)為( ?。┤f元。
A.109
B.117
C.124
D.130
答案:B
解析:100+100*(9%+8%)=117萬元。
6.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于( ?。?。
A.物質(zhì)折舊
B.功能折舊
C.經(jīng)濟(jì)折舊
D.會計(jì)折舊
答案:C
解析:該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
7.一宗2000㎡的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/㎡.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.1,樓面地價(jià)為950元/㎡,理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為( ?。┰?㎡.
A.552
B.3519
C.4293
D.4845
答案:C
解析:改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/㎡,改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/㎡
應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià),即4845-552=4293元/㎡.
8.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地,采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元,按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)為( ?。?。
A.800萬元
B.1000萬元
C.1800萬元
D.800-1000萬元
答案:D
解析:根據(jù)最高最佳使用原則,應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途,所以該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)在兩種用途的價(jià)格之間確定。
9.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%,則交易情況修正系數(shù)為( )。
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064
答案:D
解析:交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064
10.某宗土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為1500萬元,管理費(fèi)用為75萬元,銷售費(fèi)用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發(fā)利潤為( ?。┤f元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
答案:C
解析:開發(fā)利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
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