2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考習(xí)題(2)
1.在任何時(shí)候,估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者,又是估價(jià)利害關(guān)系人。(?。?/p>
2.任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
3.市場法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果,說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。(?。?/p>
4.房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。(?。?/p>
5.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(?。?/p>
6.一般情況下,商場與住宅相比,樓層對價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。(?。?/p>
7.在賣方市場下,增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(?。?/p>
8.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式,貸款200萬元,貸款期限5年,貸款成數(shù)六成,貸款年利率8%,以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬元,在沒有其他債權(quán)限制下,該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。( )
9.交易日期調(diào)整的百分率法中,交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。(?。?/p>
10.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本,成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。(?。?/p>
11.某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元,運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元,有效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%.(?。?/p>
12.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中,估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等,而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。( )
13.根據(jù)市場調(diào)查,獲知某類房地產(chǎn)2003~2007年的價(jià)格逐年上漲,分別為3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡,運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測,該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡.(?。?/p>
14.劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí),將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此,兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。(?。?/p>
15.在搜集實(shí)例資料時(shí),應(yīng)考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。( )
1.錯(cuò)
解析:判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估,借款人是委托人,但是使用人是貸款人。
2.對
3.對
4.錯(cuò)
解析:當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí),在用價(jià)值等于市場價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí),在用價(jià)值小于市場價(jià)值。
5.錯(cuò)
6.對
解析:商業(yè)用房地上一層租金最高,其他層一般不到一層的60%.
7.對
解析:賣方市場上賣方主動,可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,導(dǎo)致價(jià)格上漲。
8.對
9.錯(cuò)
解析:交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。
10.錯(cuò)
11.對
12.錯(cuò)
13.對
解析:平均發(fā)展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5
14.錯(cuò)
解析:如果路線太長的繁華地段,有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。
15.錯(cuò)
解析:在可以選擇的交易實(shí)例比較少,不得不選的時(shí)候,還是可以使用的,但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對不可使用。
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