六、估價測算過程

　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r測算過程

　　1.年有效毛收入估算

　　估價人員經過市場調查與分析得知，該大廈21-30層計1000平米為××有限公司自用辦公，l－20層寫字樓計2000平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)的租金情況（詳細實例比較與分析略），估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月（能源費及物業(yè)管理費另計），出租率為90％， 公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1－20％）＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6（萬元）

　　2.年運營費用估算

　?。?）年維修費

　　根據××市的規(guī)定和估價對象的建筑結構，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/平米（確定依據及過程略），故：

　　年維修費=1500×38000×2％＝114.00（萬元）

　　（2）年管理費

　　年管理費按年租金的3％計，故：

　　年管理費=2211.6×3％＝17.10（萬元）

　?。?）年保險費

　　保險費按房屋重置價的0.3％計，故：

　　年保險費=1500×38000×0.3％=17.10（萬元）

　?。?）年房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　根據規(guī)定，房產稅為房租收入的12％，營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產稅和“兩稅一費”=2211.6×（12％＋5.5％）=387.03（萬元）

　?。?）年土地使用稅

　　根據××市的有關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50（萬元）

　?。?）年運營費用合計

　　年運營費用=114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50=586.98（萬元）

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60－586.98=1624.62（萬元）

　　4.確定適當?shù)膱蟪曷?/strong>

　　通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產（含地下車庫）的綜合報酬率為7.5％（具體過程略）。

　　5.求取收益價格

　　預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　估價對象自估價時點至土地使用權終止日期2043年10月9日，土地使用權剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　故收益法的估價結果為20170.26萬元。

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