四、旅館房地產(chǎn)估價

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其估價的特點

　　1．旅館房地產(chǎn)的類型

　　旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等，大致可以分為兩大類：

　　（1）飯店、酒店和賓館。包括星級酒店和非星級酒店，以及目前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、分時度假、經(jīng)濟型酒店。

　?。?）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳或飯?zhí)?，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自床位收入。

　　2．旅館房地產(chǎn)的估價特點

　　旅館房地產(chǎn)的估價特點除了與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，還具有以下特點：

　?。?）轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

　?。?）功能多樣。旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)，其具有功能越多。如五星級酒店一般都具有商場、娛樂健身房、會議廳、客房、餐飲等功能。旅館房地產(chǎn)的收益來源于不同功能的服務(wù)收入，因此，估價時應(yīng)根據(jù)旅館房地產(chǎn)具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別進行估價。

　?。?）一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風(fēng)險大。旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是高檔次酒店，其建造時的一次性投資巨大，特別是裝修及各種設(shè)施設(shè)備的投資也較大，而酒店房地產(chǎn)要通過長期、持續(xù)經(jīng)營來獲得回報，因此投資回收期較長，而且在經(jīng)營期內(nèi)還可能遇到宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的影響，尤其是旅館房地產(chǎn)市場供求的變化和行業(yè)競爭狀況等都會對旅館房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響，使得旅館房地產(chǎn)存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。

　?。?）價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力上。不同類型的旅館房地產(chǎn)，其接待客戶的類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對于同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)——床位數(shù)或房間數(shù)及入住率，常?？梢宰鳛楣纼r的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，以此為依據(jù)來測算旅館房地產(chǎn)的凈收入，然后采用收益法評估旅館房地產(chǎn)的價格。

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　1．影響旅館房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　?。?）交通條件。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價格區(qū)位狀況的一個最重要的因素。交通條件較好的旅館房地產(chǎn)會給旅客入住和消費帶來諸多方便，同時又給旅客和消費者節(jié)約交通成本。因此，交通條件較好的旅館房地產(chǎn)入住率要高一些，常常會出現(xiàn)客滿的情形。

　?。?）周圍環(huán)境。周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩帷５啾冉哟^光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　2．影響旅館房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價格實物狀況的重要因素還有：

　?。?）設(shè)備設(shè)施和用具。除了設(shè)備設(shè)施以外，用具有是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。

　?。?）經(jīng)營管理。旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店往往聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。

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