第三部分 不同估價目的的房地產(chǎn)估價問題

　　1.土地使用權出讓價格評估

　　（1）土地使用權出讓價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。

　　（2）土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準。

　　（3）土地使用權出讓價格評估，可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。

　　2.劃撥土地使用權價格評估

　　劃撥土地使用權價格評估的技術路線主要有：

　?。?）由土地使用權的市場價格扣除該土地使用權出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權價格。此時的土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　?。?）用成本法估價，價格構(gòu)成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。

　　（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法。

　　（4）以劃拔方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

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