一、居住房地產及其特點

　　居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產是房地產商品中所占比重最大的一類，也是社會存量資產的一個重要組成部分。與其他類型房地產相比，居住房地產主要有以下特點：

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產往往以居民個人的購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁，交易量十分巨大。

　　（二）具有較強的相似性、可比性

　　居住房地產之間的相似性、可比性比其他房地產多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產，即這些居住房地產處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設計、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產市場交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實例。

　?。ㄈ┎煌愋妥》績r格內涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權屬性質存在差異，商品房具有完全產權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權，不擁有或部分擁有土地使用權，其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權。由于現(xiàn)階段住房權屬性質的不同，必然導致其價格構成內涵上的差異，因此其估價也具有各自的特殊性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質的，還應扣除出讓金。因此對居住房地產進行估價時應了解這些特點。

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