二、物業(yè)設備設施的LCC分析

　　現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設備購置和使用費用。

　　從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。

　　將LCC值除以系統(tǒng)或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC.在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務品質(zhì)前提下，最大限度地降低EU－AC.

　　如何降低EUAC？

　　一是在設備和系統(tǒng)選型中選用EUAC最低者；

　　二是在設備營運過程中，對系統(tǒng)和設備采用節(jié)能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。

　　我們提倡物業(yè)設備與設施設計人員不應只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設備管理、提高物業(yè)服務水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經(jīng)濟比較的意義。

　　理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉(zhuǎn)變：

　　1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

　　在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協(xié)調(diào)、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統(tǒng)中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設計負荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

　　兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

　　在設計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應結合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

　　2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念

　　采取節(jié)能措施和新技術通常引起一次投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時間內(nèi)所節(jié)省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。

　　3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來的

　　國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃�率；�?jié)能不能以降低對用戶的服務品質(zhì)來實現(xiàn)。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會整體經(jīng)濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡�？陀^上要求系統(tǒng)和設備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當于對能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價。

　　提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的0.26－0.34kw／kw提高至0.20—0.28kw／kw，甚至0.14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內(nèi)風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區(qū)域客戶要求的指標控制光、熱環(huán)境等。

　　政府在計劃經(jīng)濟時代習慣統(tǒng)計各生產(chǎn)部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為一次標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當?shù)啬茉磧r格和價格變化趨勢、當?shù)啬茉唇Y構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。