一、評估的前期工作

　　抵押貸款評估的前提是銀行已意向同意放貸，進入抵押程序。而有些委托方直接找評估公司評估，然后再與向銀行申請貸款，當(dāng)銀行不同意貸款時，就出現(xiàn)不來取報告或出現(xiàn)備案退單的情況。因此，有必要在接受委托時，提醒委托方，能否實現(xiàn)貸款與評估公司無關(guān)，或在業(yè)務(wù)約定書中明確。

　　抵押貸款評估，委托方往往對評估結(jié)果有要求，有的委托方坦言，我付評估費就是要****萬結(jié)果的評估報告，這時就是考驗評估師的執(zhí)業(yè)道德和風(fēng)險意識。應(yīng)該婉言回絕委托方不合理的要求，與委托方進行充分的溝通，對評估相關(guān)事項達成共識，以免評估工作完成后“扯皮”、甚至收不到評估費。

　　按《資產(chǎn)評估操作規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》沒有預(yù)估這種做法。當(dāng)委托方要求預(yù)估時，建議簽定委托書，收取評估費。因為，預(yù)估的結(jié)果要與正式出報告時的結(jié)果相近，這實際上完成了大量的評估工作；其二、有的委托方找?guī)讉�評估機構(gòu)，誰預(yù)估值高就找誰評。有的評估機構(gòu)或評估師為了接到業(yè)務(wù)，未履行一定的評估程序就主觀地給委托方一個滿意的預(yù)估值，當(dāng)正式做報告時就出了問題。

　　二、評估的價值類型是市場價值

　　抵押貸款中的抵押物是處于準(zhǔn)交易狀態(tài)，當(dāng)?shù)盅浩跐M而無法還貸時，銀行有權(quán)依法處置抵押物。因此，抵押物評估結(jié)果應(yīng)該是市場價值�！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會建住房（2006）8號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值”。但進入抵押的價值要扣除處置抵押物時所要發(fā)生的賣方稅費，即平常稱之為抵押價值。同時要考慮處置風(fēng)險，做變現(xiàn)能力分析。有人說，貸款時要打折，要把抵押物價值評高；有人提出，要防范信貸風(fēng)險，要把抵押物價值評低，這都是錯誤的，有悖于評估公平、公正的原則。

　　三、商品房評估

　　1、商品房抵押都采用市場比較法。但在實際應(yīng)用中存在二個問題，一是實例不充足，難以選到三個可比實例；二是案例的交易價格與市場行情脫節(jié)，普遍低于實際成交價。在這種情況下，要求估價報告一定要取協(xié)會交易網(wǎng)上的案例會影響估價結(jié)果的正確性，我們也無法要求交易案例做到既全面又準(zhǔn)確。因此，只要是實際成交的案例，不管它是從什么渠道取得的都可以用，但要在估價報告中闡明。而對于案例交易價，在與有確鑿依據(jù)的市場交易行情有明顯的差異時，應(yīng)予剔除，應(yīng)當(dāng)選取符合市場行情的交易實例。

　　2、要規(guī)范比較案例的選取。比較案例決定著估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。筆者提出以下幾個問題與同行交流：

　�。�1）比較案例應(yīng)在同一供求圈內(nèi)。通常做法選取同一地段等級案例，而實際上，同一地段等級價格差別大不足為奇，而作為比較案例互相之間價格應(yīng)盡量接近，科學(xué)、合理的做法應(yīng)該是選擇同一地段等級、同一供求圈內(nèi)的交易案例。

　　（2）交易案例不能集中在同一個住宅區(qū)。不論小區(qū)的建設(shè)規(guī)模有多大，許多價格影響因素是雷同的，其實際上只起到一個案例的作用，只有在估價對象和交易案例都在同一個小區(qū)時才可以。

　　（3）比較案例交易日期要盡量接近估價時點，特別是在房地產(chǎn)市場價格變動較大時。兩年來，福州市住宅市場出現(xiàn)過高過快增長的房價，甚至有個別月份的漲幅名列全國前茅，評估不評論市場經(jīng)濟，但要與估價時點的市場行情吻合。選用一年甚至一年以上的交易案例是對估價時點的褻瀆。

　　（4）比較案例交易情況在案例庫中并沒有體現(xiàn)，在實踐中我們曾發(fā)現(xiàn)，怎么東把頭比中間樓口還便宜；二層比四層還貴等不合常理的現(xiàn)象。交易情況五花八門，有現(xiàn)房、期房之別；有一次性付款、分期付款、按揭之別；有關(guān)系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，這些估價人員無法知曉，又不允許對交易案例的價格進行改動，因此，應(yīng)剔除偏離正常市場價格的交易案例。

　�。�5）比較案例的價值品位：市房地產(chǎn)估價協(xié)會今年五月份出臺了戶型指數(shù)，給出了戶型的價格差異，所以，比較案例住宅戶型要相同；商品房價值中分擔(dān)著一大塊土地的價值，因此，比較案例住宅小區(qū)的建筑密度及配套設(shè)施建設(shè)要盡量接近；建筑物層次（多層、小高層、高層）要對應(yīng)；寫字樓的樓宇檔次（智能化程度）要一致等等。

　�。�6）二次裝修不應(yīng)列入比較案例中去比較。一是裝修品位、裝修檔次差異顯著；二是比較對象的裝修無法進行現(xiàn)場勘察；三是裝修價值不能與建筑物價值合并，不是同類項。二次裝修有普通裝修、中檔裝修、高級裝修之別，裝修品位、式樣因人而異；在處置抵押物時，二次裝修的價值也難以完全轉(zhuǎn)嫁給買方。因此，抵押評估時，二次裝修應(yīng)單獨評估。比較案例在個別因素中的裝修指的是樓宇的“一次裝修”。

　�。�7）建筑物成新的比較不合適。目前的做法是把比較案例所在的樓盤成新與評估標(biāo)的做比較，而且僅從建造時間上考慮。建筑物的新舊程度建設(shè)部有評估鑒定標(biāo)準(zhǔn)，是評估標(biāo)的自身的新舊程度，沒有這樣的概念，這一單元房與那一單元房比是八成新。抵押物的房地產(chǎn)，是評估其作為二手房的市場價值，因此，其成新應(yīng)單獨評估。

　　四、自建房評估

　　不論是單位還是個人自建房，抵押評估主要采用成本法。只有在其有明顯而穩(wěn)定的出租收益時，才能用收益法評估。

　　五、在建工程評估

　　1、采用假設(shè)開發(fā)法，即預(yù)估估價對象開發(fā)完成后所擁有的合理的市場價值并將其折為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，扣除成本、稅費、正常利潤后評定評估對象所具有的價值。

　　2、采用成本法，即評估估價對象已完工（“形象進度”）部分的重置完全成本。

　　比較以上兩種方法，假設(shè)開發(fā)法需占有詳盡的工程造價資料，其估價選取的許多參數(shù)依賴于估價師的主觀判斷，工作量大且準(zhǔn)確性差。而成本法評估，有人認為評估的是“成本”，而末體現(xiàn)其市場價值。實際上，只要在重置成本中合理地計算了投入的資金成本、開發(fā)投資利潤，兩種方法評估結(jié)果差異不會太大，具有可比性。

　　在建工程抵押估價報告要披露工程是否存在拖欠工程款的情況�！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十七條規(guī)定：“在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額”。因此，在接受委托時就要委托方提供這方面的資料，并要對其真實性、可靠性負法律責(zé)任。

　　六、房改房、集資房、拆遷安置房評估

　　這婁房估價方法基本上與商品房相同，但是在缺少同樓房的可比實例時，而用商品房交易案例，要注意選擇在個別因素和區(qū)域因素上品位相稱的案例，否則20%修正幅度不足以修正，造成估價結(jié)果偏高。

　　七、變現(xiàn)能力分析

　　《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十四條件規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析》。目前，估價報告對變現(xiàn)能力十分粗淺，變現(xiàn)能力一般是用變現(xiàn)率表示。變現(xiàn)率的評定目前尚無規(guī)范性操作標(biāo)準(zhǔn)，評估要在充分定性分析影響變現(xiàn)率相關(guān)因素的基礎(chǔ)上，給出量值范圍，進行評估計算。影響變現(xiàn)率的因素可以歸納為：資產(chǎn)品質(zhì)、價值特性、潛在市場和變現(xiàn)時間約束四大因素，其內(nèi)涵和取值范圍如下表：

商品房變現(xiàn)率估值表