前期物業(yè)管理的兩個作用

　　實施前期物業(yè)管理，一是有利于實現物業(yè)開發(fā)建設與使用維護的“全程物業(yè)管理服務”。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質量問題，難有回天之術，最多在已有基礎上修修補補。前期物業(yè)管理可以在物業(yè)設計與建造階段及時發(fā)現物業(yè)使用功能與使用質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障。

　　二是有利于在物業(yè)建設期間實現建房、用房、管房的有機結合。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認真審視物業(yè)建設的功能與質量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務。

　　前期物業(yè)管理的三個認識誤區(qū)

　　受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。前期物業(yè)管理階段，是業(yè)主入住尚不充分，還不具備召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和聘請物業(yè)管理公司等諸項條件的階段，因此，由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)管理公司進行管理，應該是情有可原、無可厚非的。這種目前被開發(fā)商廣為采用的辦法，本身并沒有錯。它有利于業(yè)主順利度過從入住到后期物業(yè)管理這個空白期。但是，因為前期物業(yè)管理公司并不是與業(yè)主簽訂的管理合同，而是與開發(fā)商簽訂的管理合同，對入住不充分造成的物業(yè)管理費收繳差額，開發(fā)商甚至可以給予補償，難免造成物業(yè)管理公司只對開發(fā)商負責，不對業(yè)主負責的情況。

　　抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理階段，是從第一戶業(yè)主入住之時起，到開發(fā)商與業(yè)主委員會辦完交接手續(xù)、新聘的物業(yè)管理公司到位之日止�；�于這種情況，有的前期物業(yè)管理公司并不全心致力于提升服務質量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽，以圖長期經營。而作為開發(fā)商，對于這種短期行為，往往睜一只眼閉一只眼。這樣，吃虧的當然是業(yè)主。

　　湊成草臺班子，造成管理失范。某些前期物業(yè)管理公司，人員良莠不齊，根本就不懂物業(yè)管理為何物，以為只是值值班、掃掃地就是物業(yè)管理。殊不知物業(yè)管理應有深得業(yè)主認同的服務理念，是一門與人打交道的學問，還需要有應對本專業(yè)的技能和知識。什么也不懂的人來搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。

　　前期物業(yè)管理“三部曲”

　　“瞻前顧后”，精心做好施工隊段的管理服務。這項服務在小區(qū)交付使用前提供給發(fā)展商參考，其主要功能為：針對性地提出小區(qū)現存的會影響未來管理的問題，使發(fā)展商能有時間考慮改善措施，以減省日后管理設施修改或增加的費用；在業(yè)主入住前可擬定管理費及其它費用的基準和分攤原則，使日后管理運作能暢通。

　　抓住重點、難點，防止工程“硬傷”。針對設計、建筑材料、公用設備及設施提出建議，使物業(yè)的各項設備功能符合國際管理水平；評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素。根據整體設計，選用材料，設施設備等，擬定物業(yè)管理收費標準；評估小區(qū)規(guī)劃設計及建設。從管理角度提出一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的建議，如停車場出入口的位置、公共設備及電梯的設置位置等。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；站在使用者的角度對有關工程設備的選擇提供意見；建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；物業(yè)管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設備和線路，保證樓宇的安全啟用，正常運行；擬定物業(yè)的竣工驗收后交付使用的程序，使小區(qū)業(yè)主能有序接收房屋，減少不必要爭執(zhí)；評估各機電房的規(guī)劃位置，建議小區(qū)內的配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等的適當位置，使日后管理能更為暢順，節(jié)省資源，并擬出管理維修保養(yǎng)計劃；水電供應容量問題。在規(guī)劃設計中，不僅要考慮地區(qū)人口的日常器具生活用水及用電，同時須考慮整個小區(qū)的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問題，避免管理費預算透支；消防設備的設置。在建筑設計中，消防設備的配套須嚴格按國家有關規(guī)范要求，并應重視各種消防死角，建議在各消防死角預留位置并設置入口配合消防車行動。

　　制定業(yè)主手冊和員工培訓計劃。制定業(yè)主手冊及裝修流程守則，使業(yè)主提前對管理運作有充分了解；配套設施的安排。以小區(qū)銷售對象作為目標，在規(guī)劃中考慮有關的生活配套設施，以便合理布置日后管理；員工培訓計劃。物業(yè)管理是一項由人力作主導的服務行業(yè)，因此必須對擔當第一線的管理人員，如銷售、管理、保安、工程及會計人員等接受專業(yè)特定訓練，訓練除灌輸現代化物業(yè)管理知識外，也應包括其它項目如領導才能或公共關系等課程。培訓計劃要理論與實踐并行，配合適當演習，使工作人員能夠熟悉突發(fā)事故的應變措施及程序。