第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)，配套建設(shè)的住宅區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及其相配套的公有設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權(quán)人。

　　第三條住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第四條省建設(shè)行政主管部門主管本省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，縣級(jí)以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）主管本地區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　市政、環(huán)衛(wèi)、遠(yuǎn)見(jiàn)劃、交通、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責(zé)，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

　　第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第五條住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)到50％以上時(shí)，所在地物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開發(fā)單位召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第六條業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)必須有持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席舉行。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會(huì)，實(shí)行住宅房屋一戶一投票權(quán)。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權(quán)；100平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證有一投票權(quán)。

　　第七條業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)按照本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)召集。召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議審議的事項(xiàng)通知各業(yè)主。

　　經(jīng)持有10％以上投票權(quán)地業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議后14日內(nèi)就其提議的事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)。

　　第八條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬�決定或者批準(zhǔn)住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　　（二）批準(zhǔn)或者修改業(yè)主公約；

　　（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

　　（四）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。

　　（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。

　　（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（七）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。

　　業(yè)主大會(huì)的決定，須經(jīng)主席會(huì)議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過(guò)。

　　第九條業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

　　第十條業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì)；

　�。ǘ�）制定業(yè)主委員會(huì)章程；

　�。ㄈ�）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)和公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)的使用；

　　（四）采取招標(biāo)或者其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目的維修計(jì)劃；

　�。�六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和維修工作。

　　前款第二、三、四、五項(xiàng)規(guī)定的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由全體委員過(guò)半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì)作出決定采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

　　第三章 業(yè)主公約

　　第十二條本辦法所稱業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護(hù)和管理住宅區(qū)物業(yè)等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

　　第十三條業(yè)主公約包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)名稱、地址、面積及戶數(shù)；

　　（二）公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；

　　（三）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；

　　（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)益；

　�。ㄎ澹�業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

　�。�六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　　（七）住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)養(yǎng)護(hù)、維修和管理服務(wù)費(fèi)的交納；

　�。ò耍�業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

　　（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

　　（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　業(yè)主公約的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補(bǔ)充，并報(bào)所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　第十四條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照本辦法規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，應(yīng)報(bào)所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的主要內(nèi)容包括：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式等權(quán)利義務(wù)條款。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的條件，持有物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理辦法，由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

　�。ㄋ模┮�求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ㄎ澹╅_展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

　�。ǘ�）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

　　第五章 住宅區(qū)物業(yè)使用與維護(hù)

　　第二十條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他有關(guān)資料。

　　第二十一條住宅區(qū)房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂�(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

　　（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)中支出。

　　房屋及附屬設(shè)施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十二條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)中支出。

　　第二十三條住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專營(yíng)公司承擔(dān)，費(fèi)用從住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中支出。

　　�サ诙�十四條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由養(yǎng)護(hù)、維修單位承擔(dān)。

　　第二十五條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸挠猛尽⒔Y(jié)構(gòu)和外貌；

　�。ǘ�）占用樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、場(chǎng)地、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設(shè)；

　�。ㄈ�）損壞、占用綠化地；

　�。ㄋ模﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

　�。ㄎ澹┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品。

　�。�六）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　（七）隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；

　　（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋

　　第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按住宅區(qū)建設(shè)總投資的0.6％～1％的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)，專項(xiàng)用于住宅區(qū)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新。

　　住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)由所在地物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。��

　　第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì)提供商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)。

　　第二十九本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者由所在地城市人民政府按有關(guān)規(guī)定予以解決。

　　第三十條住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)由業(yè)主按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會(huì)以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理，專項(xiàng)用于房屋本體公共部位、公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第三十一條住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標(biāo)準(zhǔn)由所在地物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目，以獨(dú)立住宅區(qū)為單位核定。

　　未經(jīng)所在地物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴(kuò)大住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十二條住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的收支帳目，有關(guān)管理單位或者使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、檢查。

　　第七章 罰則

　　第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令限期交納并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令賠償損失或者采取補(bǔ)救措施；情節(jié)嚴(yán)重的，由所在地物業(yè)管理主管部門處以1000元～10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　第三十五條違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由所在地物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，并責(zé)令停止對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三十六條違反本辦法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，要求限期恢復(fù)原狀或者采取補(bǔ)救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予處罰。

　　第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應(yīng)撥付住宅區(qū)公用設(shè)施專費(fèi)2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第三十八條物業(yè)管理主管部門或有關(guān)行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，所在單位或者上級(jí)主管部門應(yīng)給予主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附則

　　第三十九條城市人民政府可根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

　　第四十條本辦法發(fā)布后新建的住宅區(qū)，必須按照本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定在2年內(nèi)過(guò)渡為物業(yè)管理。

　　非住宅區(qū)以及國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十一條本辦法具體應(yīng)用中的問(wèn)題，由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。