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哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

2004-07-13 14:15    【  【打印】【我要糾錯】

  第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,結(jié)合本市實際,制定本規(guī)定。

  第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

  第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,組織實施本規(guī)定。

  縣(市)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關(guān)行政管理部門和單位,按照各自治則配合實施本規(guī)定。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

  第四條第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)主要考慮下列因素:

 。ㄒ唬I(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備;

 。ǘ⿲儆谝粋自然街坊或者封閉小區(qū);

 。ㄈ┡c社區(qū)居民委員會設(shè)置大體相適應(yīng)。

  第五條業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者首個房屋出售并交付使用滿2年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。

  第六條具備召開首次業(yè)主大會條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi),會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。

  籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

  籌備組組建后7日內(nèi),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。

  籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

  第七條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),按套計算,有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),按物業(yè)建筑面積計算,不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票;超過100平方米的,每超過100平方米再計一票。

  單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%,剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。

  第八條首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法,業(yè)主委員會的組成,委員的資格、任期、改選、罷免,經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

  第九條首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)當(dāng);但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由3人以上單數(shù)委員組成,具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

  第十條業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告;并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

  第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議;經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟(jì)事件需要及時處理的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

  業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

  業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,代理人應(yīng)當(dāng)出具書面授權(quán)委托書。

  業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金籌集和使用方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

  第十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,取得資質(zhì)證書后,放可從事與自治登記相適應(yīng)的物業(yè)管理活動。

  新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì),應(yīng)當(dāng)依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后,再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查,符合條件的,按照有關(guān)規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。

  房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。

  第十三條外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的,應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的,由方鏟形整主管部門責(zé)令限期備案,并予以通報。

  第十四條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

  建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項。

  前期物業(yè)服務(wù)合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。

  第十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

  第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)綜合驗收合格之后,同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。

  物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他又管事項進(jìn)行查驗。

  建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的,由房產(chǎn)行政主管部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期拒不改正的,對責(zé)任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

  第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積的0.3%的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房,但最低不低于50平方米,最高不超過300平方米。

  物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有;未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

  第十八條業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

  業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時,應(yīng)當(dāng)至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

  第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

  物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)對物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容加以約定。

  業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,可以根據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護(hù)、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項進(jìn)行約定。

  第二十條物業(yè)滾利企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門備案。

  如果一方不準(zhǔn)備前物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)自合同期滿前60日通知對方。

  第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi),向業(yè)主委員會移交下列事項:

 。ㄒ唬╊A(yù)售的物業(yè)服務(wù)費用;

 。ǘ┤课飿I(yè)檔案資料;

 。ㄈ┪飿I(yè)滾利用方、場地和其他財務(wù)。

  違反前款第(一)、(二)項規(guī)定,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期仍不移交的,予以通報,并處以1萬元以上10萬元以下罰款;違法欠款第(三)項規(guī)定,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期仍不移交的,處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

  第二十二條業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項。

  第二十三條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,并遵守下列規(guī)定:

 。ㄒ唬┌凑諊、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實施管理服務(wù);

  (二)向業(yè)主和物業(yè)使用時用人告知物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項;

  (三)定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主的意見和建議、改進(jìn)和完善管理服務(wù);

 。ㄋ模┘皶r勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為,并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

  第二十四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵信合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

  物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者市場調(diào)節(jié)價,具體收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和方式按照國家和有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費辦法執(zhí)行。

  市人民政府制定指導(dǎo)價時應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價、分等計價,按照物業(yè)服務(wù)范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),報省物價部門批準(zhǔn)后實施。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價,在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

  第二十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用,由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔(dān);未約定或者約定不明確的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二十六條房屋自由部位、自由設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé),業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,服務(wù)費用由雙方約定。

  第二十七條物業(yè)使用中禁止下列行為:

  (一)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

 。ǘ⿹p壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備,移動共用設(shè)備;

 。ㄈ┢茐姆课萃庥^;

 。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

 。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)的使用性質(zhì);

 。┣终季G地,損毀花草樹木;

 。ㄆ撸╇S意停放車輛;

 。ò耍╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

 。ň牛┻`反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

 。ㄊ┥米栽O(shè)置攤點;

 。ㄊ唬┓、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的,有權(quán)勸阻制止;對拒不改正的有權(quán)向有關(guān)行政管理部門舉報。

  違反前款第(一)、(二)項規(guī)定,有房產(chǎn)行政主管部門予以警告,責(zé)令停止違法行為、限期改正;情節(jié)嚴(yán)重的,對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款,對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第二十八條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關(guān)審批手續(xù)的,辦理后方可進(jìn)行。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

  物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止;對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

  第二十九條發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急措施,并及時通知業(yè)主委員會,維修費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

  第三十條業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。

  業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護(hù)。違反規(guī)定,由房產(chǎn)行政主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1000元以上1萬元以下的罰款;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第三十一條任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。

  供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè),完工后及時恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。

  第三十二條在不影響通行、消防和安全的前提下,確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機(jī)動車輛的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會的同意,并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有,主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  對車輛停放有保管要求的,由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

  第三十三條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車庫、停車場在同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

  第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

  專項維修資金屬業(yè)主所有,專戶存儲,專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

  第三十五條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時,可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

  房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后,對屬于本部門職責(zé)范圍內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實、及時處理,并將處理意見回復(fù)投訴人;對屬于其他部門職責(zé)范圍的,應(yīng)當(dāng)及時移送有關(guān)部門處理,并告知投訴人。

  第三十六條物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,業(yè)主大會可以決定解除物業(yè)服務(wù)合同,由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任。

  業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

  第三十七條違反本規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處罰的,由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

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