房地產(chǎn)估價(jià)方法的綜合運(yùn)用

　　按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)——房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291一1999），房地產(chǎn)估價(jià)方法為以下幾類：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。之所以將“這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用”作為房地產(chǎn)估價(jià)方法的一類，是因?yàn)榍皫追N估價(jià)方法的使用是有前提條件的：

　　市場比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實(shí)例三個(gè)以上，交易實(shí)例的結(jié)構(gòu)、用途要與估價(jià)對象類似；

　　收益法：首先是較容易出租的房地產(chǎn)，其次要求能夠收集到同一供需圈內(nèi)，類似房地產(chǎn)的有關(guān)收入和費(fèi)用的資料，能夠估算估價(jià)對象潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用；

　　成本法：要求能夠收集到估價(jià)對象有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料，或同類房地產(chǎn)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；

　　假設(shè)開發(fā)法：要求能夠收集到調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、能夠估計(jì)開發(fā)建設(shè)期、能夠預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等；

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法：要求能夠收集到搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料、能夠確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；能夠進(jìn)行各項(xiàng)修正。

　　但執(zhí)業(yè)實(shí)踐中可能遇到的估價(jià)對象是千差萬別的：市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產(chǎn)的成交案例；是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值；建造年代久遠(yuǎn)，收集不到估價(jià)對象或同類房地產(chǎn)有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；未來規(guī)劃不明確，無法預(yù)測未來開發(fā)模式；基準(zhǔn)地價(jià)不能及時(shí)反映市場的供需關(guān)系時(shí)。這時(shí)單一采用一種方法就不能把握估價(jià)對象的公允價(jià)值，需要采用多種方法，才能使估價(jià)結(jié)果令人信服。

　　我公司在執(zhí)業(yè)實(shí)踐中就遇到一個(gè)項(xiàng)目，必須從以上方法中選取兩個(gè)以上綜合運(yùn)用，才能得到一個(gè)相對公允的估價(jià)值?，F(xiàn)將估價(jià)過程介紹如下：

　　一、項(xiàng)目背景

　　估價(jià)對象為福州市倉山區(qū)中籘路**號房屋（建筑面積411.9平方米）及其所占有的國有土地使用權(quán)（面積738.4平方米）產(chǎn)權(quán)人為**局，1988年移交受**局，沒有辦理《房屋所有權(quán)證》，已辦理**號《國有土地使用證》，批準(zhǔn)用途為商店，估價(jià)目的為將該資產(chǎn)財(cái)務(wù)入賬。

　　估價(jià)對象于上世紀(jì)五、六十年代年建成并投入使用，為單層磚木結(jié)構(gòu)房屋，坡屋頂，木屋架，局部磚墻圍護(hù)，水泥地面，內(nèi)外墻石灰粉刷。

　　現(xiàn)場勘察，該建筑物整體外觀顯陳舊，其大致位置位于連江路南側(cè)，六一南路東側(cè)，三高路南側(cè)，配套設(shè)施齊全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知”（榕政[2006]235號）劃分，此處屬福州市三級二類商服用地。

　　二、估價(jià)方法選擇

　　估價(jià)對象為早期自建的單層磚木結(jié)構(gòu)房屋，由于委評建筑物建成年代較早，結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)等級較差，市場上很難找到該類型房屋的交易實(shí)例，市場法無法直接使用；該建筑物現(xiàn)由一家破產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)職工居住，租金僅1000元/月，按照其所處地段，租金明顯偏低，但周圍找不到類似的租賃物業(yè)，客觀租金無法確定，收益法也無法使用；批準(zhǔn)用途為商店，但估價(jià)對象離街道尚有月30米的距離，若直接采用商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)，感覺有些不妥，不能體現(xiàn)估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，決定采用房地分估的方法，土地使用權(quán)采用市場法并以樓面地價(jià)表示，建筑物采用成本法進(jìn)行測算，最后將土地使用權(quán)價(jià)值和建筑物的價(jià)值加總得出房地產(chǎn)的總價(jià)值。

　　用市場法求取估價(jià)對象樓面地價(jià)的技術(shù)思路：先用市場法估算目前該地塊上所處區(qū)域的基準(zhǔn)店面的正常銷售價(jià)格，然后扣除地上建筑物現(xiàn)值后，求出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的一種方法，并以樓面地價(jià)表示。其計(jì)算公式為：

　　單位樓面地價(jià)= 基準(zhǔn)店面售價(jià)-建筑物單位價(jià)格（現(xiàn)值）

　　三、估價(jià)過程：

　?。ㄒ唬┑貎r(jià)的測算（采用市場法）

　　采用市場法求取估價(jià)對象所在區(qū)域基準(zhǔn)店面單位樓面地價(jià)，其基本計(jì)算公式：

　　單位樓面地價(jià)= 房地產(chǎn)單位價(jià)格-建筑物單位價(jià)格

　　本次設(shè)定的基準(zhǔn)店面位于估價(jià)對象同一供需圈，具體位置描述略。

　　假設(shè)在同區(qū)域范圍內(nèi)有一住宅小區(qū)，在該小區(qū)內(nèi)設(shè)定一基準(zhǔn)店面，具體條件如下：①基準(zhǔn)店面所在小區(qū)為4幢樓房，綠化條件一般，容積率2.0，入口處設(shè)有門衛(wèi)值班室，物業(yè)管理?xiàng)l件一般。②所在樓房為條式框架結(jié)構(gòu)地上9層住宅（其地上一層為店面，二～九為住宅），該樓于2003年建成，一梯兩戶設(shè)計(jì)，外墻瓷磚，鋁合金窗防盜網(wǎng)，防盜門；樓內(nèi)設(shè)消防栓、電話及閉路電視等線路入戶，水電配套設(shè)施齊全。③該店面位于所在樓房的自然層第一層的中間部位，建筑面積為50m2，室內(nèi)地面鋪瓷磚，墻面為涂料。④土地使用權(quán)類型設(shè)定為出讓。⑤該小區(qū)樓房使用正常，維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，成新率主要以使用年限法確定，經(jīng)測算約為93%.

　　1、同區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)店面單位價(jià)格的測算：

　?。?）選擇三個(gè)可比實(shí)例

　　略。

　　（2）各因素修正：

　　略。

　　2、基準(zhǔn)店面的房地產(chǎn)單價(jià)為4644元/ m2。

　　3、基準(zhǔn)店面建筑物現(xiàn)值的測算：

　　基準(zhǔn)店面建筑物現(xiàn)值=1473×93%=1370元/m2。

　　4、基準(zhǔn)店面樓面地價(jià)的求?。?/P>

　　樓面地價(jià)=基準(zhǔn)店面房地產(chǎn)單位價(jià)格-建筑物單位價(jià)格=4644-1370=3274元/m2

　　由于估價(jià)對象為劃撥用地，需按基準(zhǔn)地價(jià)的30%扣除出讓金，按“福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知”（榕政綜[2006]235號），該地段商服三級二類基準(zhǔn)地價(jià)為2250元/平方米。

　　土地評估價(jià)值V地=3274×738.4-2250×30%×738.4=1919102（元），評估取值191.9萬元。

　　（二）建筑物估價(jià)測算

　　略。

　　建筑物現(xiàn)值V房=426×22%×411.9=38603（元），評估取值3.9萬元。

　　（三）、估價(jià)結(jié)論

　　估價(jià)對象現(xiàn)值合計(jì)為：V總=V地+V房=191.9+3.9=195.8萬元。

　　四、分析

　　以上估價(jià)過程中，使用了市場法、成本法及其綜合運(yùn)用，才得出一個(gè)能夠反映估價(jià)對象價(jià)值內(nèi)涵的估價(jià)結(jié)果，如果直接采用其中一個(gè)方法，其估價(jià)結(jié)果都站不住腳，都是對估價(jià)對象的曲解，因此，在實(shí)踐中，我們應(yīng)多了解估價(jià)對象的特性，把握住其特性，同時(shí)，要善于征求、聽取其他估價(jià)師的意見，兼聽則明，用心把事情做好。