用市場(chǎng)法做房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意問(wèn)題

　　在城市房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)法是比較經(jīng)常運(yùn)用到的一種方法，市場(chǎng)法形成的理論依據(jù)是房地產(chǎn)形成的替代原理。

　　一、替代原則

　　在房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)原則中，均出現(xiàn)：恪守“獨(dú)立、客觀、公正、合法”，遵循合法則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。所謂的類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次、權(quán)力性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象的相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價(jià)對(duì)象具有一定的替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

　　替代原則要求：

　　1、所使用的可比實(shí)例必須是與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)，然后根據(jù)他們之間的差異對(duì)具有一定替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　2、不能獨(dú)立地思考估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)的價(jià)格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價(jià)格之間的差別。

　　特別是作為同一估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一估價(jià)目的，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　在現(xiàn)實(shí)中，拆遷鑒定專家就發(fā)現(xiàn)這種輕況：?jiǎn)巫诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結(jié)果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果放到一起進(jìn)行比較時(shí)就發(fā)現(xiàn)其不合理，沒(méi)有合理的差價(jià)，甚至出現(xiàn)價(jià)格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價(jià)格比第一層的價(jià)格更低的情況。

　　二、替代原則要求估價(jià)人員必須選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例

　　由于估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格是通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取的。市場(chǎng)上交易雙方的動(dòng)機(jī)、偏好、對(duì)市場(chǎng)行情的了解及討價(jià)還價(jià)能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會(huì)偏正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有校多的實(shí)例，根據(jù)大數(shù)定律，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為市場(chǎng)價(jià)格的最佳參考。特別應(yīng)當(dāng)注意的是，目前存在較多的是由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的因素，導(dǎo)致部分交易案例買賣雙方報(bào)交易所備案的價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)存在較大的差異。如果使用這些案例作為可比實(shí)例，將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)行情存在明顯的背離。所以采用市場(chǎng)法的前提條件，應(yīng)當(dāng)要選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例作為可比實(shí)例，否則在報(bào)告的初始階段就已采用不客觀的數(shù)據(jù)，那接下來(lái)的修正也就不可能得到一個(gè)公允的估價(jià)結(jié)果。這也是在福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)《關(guān)于提高評(píng)估報(bào)告水準(zhǔn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的通知》文件（榕房估字[2007]01號(hào)文件）第四點(diǎn)所談到的“起始不能是錯(cuò)誤”的問(wèn)題。

　　三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

　　選取了可比實(shí)例后，一般需要對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)，而后進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包含：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。

　　在福州，基本上上述六個(gè)統(tǒng)一，在協(xié)會(huì)的案例庫(kù)中除付款方式外，基本上是已經(jīng)統(tǒng)一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付現(xiàn)金，可能會(huì)比銀行按揭貸款約有2個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠，如果考慮到銀行發(fā)放貸款推遲若干個(gè)月（三個(gè)月左右），這兩者之間又有一定程度的相互抵消。

　　根據(jù)目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵中需要特別注意的是內(nèi)裝修及土地使用權(quán)的方式。在早期的拆遷評(píng)估中，基本上估價(jià)機(jī)構(gòu)將內(nèi)裝修因素列入個(gè)別因素中進(jìn)行修正，而將土地使用權(quán)取得方式的不同涉及到土地出讓金在最后進(jìn)行扣除。后來(lái)多數(shù)機(jī)構(gòu)達(dá)成比較一致的意見，覺(jué)得應(yīng)當(dāng)在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)里予以調(diào)整、修正，來(lái)建立共同的基礎(chǔ)。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級(jí)別也可能存在不同等級(jí)，土地出讓金在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)直接扣除應(yīng)當(dāng)更合適。

　　四、交易情況的修正

　　交易情況的修正就是要將不正常的成交價(jià)格修正為正常的成交價(jià)格。就目前太原市的情況看，存在：因虛報(bào)而出現(xiàn)的不正常的成交價(jià)格；也有案例實(shí)際上是不正常的成交價(jià)格。作為一個(gè)估價(jià)小組來(lái)說(shuō)，如果要采用這樣的案例，那么就應(yīng)將其修正到正常的成交價(jià)格上來(lái)。如果是稅費(fèi)方面的轉(zhuǎn)移，這樣的申報(bào)的價(jià)格偏離幅度還不會(huì)很大，比較容易修正。但如果是存心虛報(bào)成交價(jià)格，那就會(huì)存在實(shí)際的成交價(jià)格與申報(bào)價(jià)格差異明顯，可能修正的幅度會(huì)超過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》里規(guī)定的幅度范圍（單項(xiàng)不超過(guò)20%），所以如果出現(xiàn)此類型的案例，就要果斷舍去此案例。

　　五、交易日期的調(diào)整

　　交易日期的調(diào)整實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，所以也可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期的調(diào)整之后，才可將可比實(shí)例成交時(shí)期的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　目前福州樓市處于一個(gè)不正常的階段，交易日期調(diào)整的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，應(yīng)選用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。而且房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)應(yīng)選用本地的指數(shù)或變動(dòng)率，最好能用同類型房地產(chǎn)的變動(dòng)率。市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)推出了福估指數(shù)（住宅部分），在住宅類型的房地產(chǎn)中，我們可以加以引用了，通過(guò)福估指數(shù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，近期不同級(jí)別的住宅房地產(chǎn)漲幅存在較明顯的差別，所以在做期日因素修正中應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象及所選案例所處的級(jí)別考慮確定期日修正系數(shù)。

　　六、區(qū)域因素的修正

　　區(qū)域因素的修正就是將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀態(tài)下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀態(tài)下的價(jià)格。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要為：繁華程度，交通便捷度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備度城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)的因素。在進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的不同來(lái)確定區(qū)域因素的具體內(nèi)容及各項(xiàng)目的影響程度。如：公交便捷度對(duì)住宅類房地產(chǎn)影響比工業(yè)性房地產(chǎn)較大，而道路通達(dá)度對(duì)工業(yè)性房地產(chǎn)影響就比住宅房地產(chǎn)大。

　　七、個(gè)別因素修正

　　在從事拆遷區(qū)位價(jià)的報(bào)告中，存在比較普遍的問(wèn)題是將個(gè)別因素表述為房地產(chǎn)因素，而忽略了土地的個(gè)別因素的描述。并且由于思路留在房地產(chǎn)的評(píng)估思路中，故在估價(jià)假設(shè)及限制條件中出現(xiàn)“我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的查勘，僅限于估價(jià)對(duì)象建筑物的外觀。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，及其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任”，協(xié)會(huì)已經(jīng)將出現(xiàn)的這個(gè)問(wèn)題告知估價(jià)機(jī)構(gòu)，希望大家以后應(yīng)避免此類問(wèn)題在報(bào)告中再出現(xiàn)。

　　有關(guān)土地方面的個(gè)別因素的內(nèi)容主要包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用年限等。

　　有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包含：新舊程度、裝修（指建筑物的外裝修）、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向。

　　1、各種類型的物業(yè)，其個(gè)別因素修正所考慮的因素是不一樣的。

　　針對(duì)住宅、寫字樓、商業(yè)用房，其個(gè)別因素除了考慮上述提出的因素外，還應(yīng)當(dāng)考慮針對(duì)其不同類型的物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其價(jià)值有影響的因素。如：住宅（1）所在小區(qū)的小區(qū)內(nèi)配套、物業(yè)管理、樓宇間距（密度）、小區(qū)綠化、住戶的總體素質(zhì)等這些因素會(huì)對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生較明顯的影響，所以在個(gè)別因素修正時(shí)必須考慮這些因素。（2）對(duì)于寫字樓：停車、出入口問(wèn)題，是投資這類物業(yè)或租戶在承租過(guò)程中首要考慮的問(wèn)題，如果停車問(wèn)題很難，或者無(wú)法解決，則無(wú)論寫字樓檔次再高，恐怕要出售或出租均很成問(wèn)題。所以在評(píng)估寫字樓中，必須要考慮到這個(gè)停車、車輛出入這個(gè)重要的影響因素。前段在評(píng)估寫字樓的區(qū)位價(jià)中，筆者看到考慮到著個(gè)影響因素的機(jī)構(gòu)不多。停車的問(wèn)題，同樣對(duì)于整層的商業(yè)、或經(jīng)營(yíng)型物業(yè)（如大商場(chǎng)、酒樓）而言也是非常重要的，我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中就有發(fā)現(xiàn)，部分九十年代建的寫字樓或商場(chǎng)，就是由于沒(méi)有停車位置，從竣工至今一直空置，空置時(shí)間達(dá)十年。如：仙塔街新村的的一幢臨街的次頂層，筆者親臨現(xiàn)場(chǎng)勘看了該房屋，其平面布置、采光通風(fēng)等都非常好，做為寫字樓很合適，但由于小區(qū)內(nèi)的住戶的停車（自行停自行車、摩托車）都成問(wèn)題，周邊也沒(méi)有可供停車的場(chǎng)地，入住該寫字樓的公司停車問(wèn)題根本沒(méi)法解決，所以有意向的買家看了該寫字樓都因其停車問(wèn)題而打退堂鼓，該寫字樓基本處于閑置，多次以停優(yōu)惠的價(jià)格拍賣，均為能成交。（3）營(yíng)業(yè)店面：應(yīng)當(dāng)特別注意：開間、寬深比、拐角、臨街狀況。店面的臨街狀況對(duì)其價(jià)值的影響是很大的，如：處于同一幢樓宇的不同位置的店面，臨主干道及臨小區(qū)的店面，價(jià)值就天差地別，所以在評(píng)估中應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)察看實(shí)例，才能判別其是否可比。

　　2、同一個(gè)因素對(duì)不同類型的物業(yè)的影響也是不一樣的

　　同一個(gè)因素對(duì)不同類型的物業(yè)的影響也是不一樣的，在估價(jià)的修正過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同類型的物業(yè)來(lái)判斷、修正及確定修正的幅度。如：（1）新舊程度，其對(duì)商業(yè)性店面的價(jià)值影響就不是太明顯，而且作為店面來(lái)說(shuō)，商家往往對(duì)其門面進(jìn)行裝修，這也會(huì)改變房屋的外觀；（2）就建筑結(jié)構(gòu)而言，混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)性的房屋影響也是較小的，如混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)的兩間并排店面，其租金水平應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)?shù)?，?duì)其價(jià)格影響也比較小，但對(duì)于住宅單元而言，影響就很明顯。（3）樓層：一層的營(yíng)業(yè)用房與二層的營(yíng)業(yè)用房往往是不可比的，一層肯定比二層好很多，但在住宅及寫字樓中，恰好是相反的，二層比一層好。不同類型的物業(yè)，樓層的影響方向及幅度是不一樣的。

　　在個(gè)別因素修正的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的物業(yè)，全面考慮不同的修正因素及側(cè)重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行修正。由于這些修正與調(diào)整一般難以用數(shù)字公式或數(shù)學(xué)模型予以量化，主要是根據(jù)估價(jià)人員的估價(jià)理論、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象的調(diào)查、了解作出的判斷，所以就要求估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)具有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、高度的責(zé)任心（特別是應(yīng)在對(duì)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正，不能閉門造車）和良好的執(zhí)業(yè)道德。