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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點（第五章）：

　　1.運用假設(shè)開發(fā)法可能出現(xiàn)的錯誤——（適用于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)）

　　（1）估價前提假設(shè)開發(fā)法估價前提有三種：業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，抵押估價和司法拍賣估價，一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”，未說明估價前提的算錯誤。

　　（2）計算公式出現(xiàn)漏項或增項錯誤房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤＝取得稅費＋后續(xù)建設(shè)成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤

　?。?）對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算在動態(tài)分析法中，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行動態(tài)預(yù)測，記得要折現(xiàn)到價值時點。

　?。?）在靜態(tài)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨計算。

　?。?）動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。

　?。?）估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明。

　　若用收益法要注意常見的問題：假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用。

　　開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取。

　?。?）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

　?。?）開發(fā)完成后的價值開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。

　　注意開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn)，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，此時，預(yù)測的開發(fā)完成后的價值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價值。

　　對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　2.個方法特別注意的知識儲備

　?。?）比較法注意估價對象與可比實例的可比性，3個修正系數(shù)的具體內(nèi)涵、修正公式。

　　（2）收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報酬率的確定和收益年限的確定（建筑物剩余經(jīng)濟年限與土地使用權(quán)剩余年限的比較）。

　?。?）成本法注意包含的成本內(nèi)容，注意投資利息、銷售稅費和利潤的計算。

　　注意建筑物折舊的確定，直線折舊的年限的確定（土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊）（參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章，第五節(jié)最后部分，土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響）

　?。?）假設(shè)開發(fā)法注意動態(tài)和靜態(tài)計算、假設(shè)開發(fā)法的3個估價前提、開發(fā)經(jīng)營方式的確定、開發(fā)完成后價值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費用不要漏項和算錯。

　　3.估價方法選用原則：

　　（1）有大量可比實例，選用比較法，并以該法為主；

　?。?）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；

　　（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；

　?。?）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

　　根據(jù)估價方法選用原則判斷可能存在的錯誤，如收益性房地產(chǎn)沒有選用收益法，只使用了一種估價方法未說明不選用其他方法的原因，估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　4.估價原則獨立、客觀、公正原則所謂“獨立”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行估價。所謂“客觀”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。所謂“公正”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅持原則、公平正直地進行估價。

　　合法原則本條所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

　　遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

　　替代原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。因為任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價格最低的，即購買“性價比”高或“物美價廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價格。

　　房地產(chǎn)價格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。

　　因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。

　　最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財務(wù)上可行；四是價值最大化。實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

　　5.市場背景分析

　　（1）缺失本項描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，缺少某一項描述。

　?。?）缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的。

　?。?）分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的。

　　市場背景分析需要有詳細(xì)的分析過程，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來的市場狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。背景分析沒有結(jié)合估價對象特點，說明變動趨勢。

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