一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高

　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房制度改革和住房商品化的深入，物業(yè)管理應該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實際上，目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小，社會化程度低，遠遠不能適應社會現(xiàn)代化和文明程度的需要。

　　1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟學分析

　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，提供的是一種特殊服務。這種服務不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費中，享受到更多的便利和效用；同時也可以實現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動市場商品化改革進程的重要措施，物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此，物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。這個問題我們可以用圖1中的圖A、圖B兩幅圖來進行綜合分析（圖略）：

　　作為提供一種特殊服務的行業(yè)，物業(yè)管理不但可以使消費者獲取效用，更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻以及其作為一種準公共用品而帶來的外部經(jīng)濟效益使得社會的總效益（總福利水平）上升。圖A的Z-Y弧線表示社會的總生產(chǎn)可能性邊界，其中OA軸上的Z 點代表抽象的不含物業(yè)管理服務的社會總產(chǎn)品生產(chǎn)量；OB軸上的Y 點則代表物業(yè)管理服務的總生產(chǎn)量。W1-W2-W3這組曲線代表社會福利曲線。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項特征，W1-W2-W3按其距原點的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平，即W1〈Wi〈W3；而在各條曲線之上，社會總產(chǎn)品（拋除物業(yè)管理服務）與物業(yè)管理服務的各項組合具有相同的社會福利水平。從圖A中，我們可以看出，只有在A點，即社會福利曲線W2與社會的生產(chǎn)可能性邊界Z-Y相切時，社會福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達到最大。反之，處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的B點，只能達到一個低于的W2的社會福利水平W1.

　　而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關系來決定的，這里我們用圖1中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場需求，相應的S1則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線，D1、SI的交點C所決定的是物業(yè)管理的實際生產(chǎn)水平q1.q2實質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平，通過聯(lián)系圖A，我們可以明顯看出，有效需求水平ql只能使社會福利水平達到吭，離社會福利水平達到最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平q，即D2和S2相交的D點所決定的水平。

　　2、目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因

　�、僦贫拳h(huán)境

　　由于歷史原因，目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素：一是住房商品化比率低，二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處于改革之中。我國長期以來實行的福利分房體制積重難返，低租金、福利房、國家管的計劃經(jīng)濟體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效，但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當大的差距。因此，住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實際上是相輔相成、互相促進的。只有同時進行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使二者都能順利進行。例如，在我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的上海，隨著公有住房出售，自有住房的比例已由33%上升到57%，但是未售出的公房仍占相當大的比例，這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。

　�、诮�(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平較低

　　經(jīng)濟發(fā)展水平較低，表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設備標準低、數(shù)量少、房屋使用維護技術含量低，這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實障礙。事實上，內(nèi)陸經(jīng)濟相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較�。ǜ＠�房制度后遺癥），這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費，往往被居民視為不堪負擔的額外支出。

　　推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制，是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉變?yōu)閷�業(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟體制下的商業(yè)行為。因此，即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達地區(qū)高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的認識誤區(qū)。實際上，且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務產(chǎn)品實為業(yè)主和用戶的“必需品”。而且這種必需品作為一種準公共物品，它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益，提高全社會的福利水平。任何一個行業(yè)，包括物業(yè)管理，都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟性質(zhì)，即隨著市場容量的擴大，在管物業(yè)規(guī)模的增加，單位管理費用有降低趨勢，這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖2所示：由于物業(yè)管理體制的推廣，單位管理費用即物業(yè)管理服務的價格水平降低，在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下，預算線將由原來的AB轉為現(xiàn)在的AC，這種新的均衡點E1，位于更高的效用無差異曲線U1上，福利水平得到了改善。（圖2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務的其它商品消費組合向量）

　　所以，面對低收入水平、低經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)，推廣物業(yè)管理不僅具有實踐上的現(xiàn)實性，也有理論上的必要性。

　�、畚飿I(yè)管理有效供給較低

　　物業(yè)管理覆蓋面低，市場容量小，制度環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因，但實際上有效供給能力不足也是一個重要方面。供給能力不足有三個方面的原因：物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結構偏差、現(xiàn)有價格水平較低。

　　物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設的物業(yè)管理部，獨立組建的物業(yè)管理公司，房管所轉換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。

　　其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標準都相去甚遠。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。

　　總之，擴大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程，供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。

　　二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場運作問題分析

　　物業(yè)管理作為一種新型的適應市場經(jīng)濟競爭要求的朝陽產(chǎn)業(yè)，代表著“低成本”、“高效率”。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運行中，則有很多實際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，這里歸納出五個主要問題：

　　1.物業(yè)管理運作中各方行為不規(guī)范。物業(yè)管理作為一種民事商務行為，不論其內(nèi)容如何變化，參與其中的各方應該有一個較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實中的情況往往不是這樣，主要表現(xiàn)在三個方面：

　　1）“角色錯位”。角色錯位有兩種情況，一種是由于同一機構多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)企業(yè)，自己是業(yè)主同時又是物業(yè)管理公司的母公司，以母公司的名義來干預飛命令管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關系。另一種則是由于我國物業(yè)管理實踐的超前性和不配套而造成的。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織，于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為，嚴重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權利行使和責任劃分。

　　2）物業(yè)管理不到位：這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而忙于搞“多種經(jīng)營”牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理，但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護維修，而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問，做不到綜合性、全方位的服務。

　　3）不正當競爭。不正當競爭當前有蔓延的趨勢。不正當競爭有兩種形式，一種是在競爭過程中以不正常的低價位（收費）來爭取客戶；一種是對于自己開發(fā)的物業(yè)，名義上搞招標選聘物業(yè)管理公司，實際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關系的企業(yè)。無論是盲目削價還是內(nèi)定，對于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。

　　2.逆專業(yè)化問題。這表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè)；二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部，不是將電梯、設備維修養(yǎng)護、保安、綠化等專業(yè)服務分包給專業(yè)服務企業(yè)去做，而是自己擁有各種專業(yè)服務隊伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律，阻礙了正常的市場競爭，導致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在，形成低水平的重復建設，浪費社會資源。后者則應隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強而逐步得到改變。事實上，現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務隊伍就正在分離，開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務，說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進步趨勢。

　　3.經(jīng)費問題。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費的來源應該落實、有保證，但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　①由開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價的2%）以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實。特別是管理基金目前尚。有令可依，而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定，業(yè)主多不愿負擔，取得這部分經(jīng)費難度很大。

　�、谑杖」芾碣M的標準、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運作是由于利用了多種。經(jīng)營（咨詢、中介、建材、商業(yè)）等收入來彌……補管理費的不足。

　　③接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。

　　4.物業(yè)管理公司與社會有關方面的關系尚未理順。物業(yè)管理是多方面的綜合服務，其經(jīng)營管理過程中會與社會有關部門形成密切的關系。這些關系主要有三個層次：

　�、傥飿I(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關系；

　�、谖飿I(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關系；

　�、畚飿I(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關系。

　　這里面既有第一類的行政屬地管理的關系，亦有第二、三類行政與經(jīng)濟、科教混合的關系。工作范圍不明確，關系不協(xié)調(diào)，這已經(jīng)成為物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥”。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當一部分開發(fā)商重建設、輕管理，追求短期經(jīng)濟效益，設計規(guī)劃缺乏長遠考慮，建筑施工質(zhì)量低下，造成了大量遺留問題，例如未預留足夠車位（停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題）；大廈內(nèi)部附屬設備，特別是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障；有些物業(yè)公用設施配套跟不上等。

　　三、當?shù)卣�府行為的偏�?/STRONG>