一、頂級(jí)豪宅的概念與分類(lèi)

　　別墅與公寓都可能成為豪宅所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有率方面。而不同類(lèi)型的住宅所占有的資源類(lèi)型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。住宅從大的類(lèi)型來(lái)分，有獨(dú)立住宅（即通常所說(shuō)別墅類(lèi)住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要評(píng)判別墅類(lèi)住宅的豪華程度，應(yīng)該主要考慮其對(duì)室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對(duì)公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。這兩類(lèi)住宅的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以在對(duì)豪宅的評(píng)述應(yīng)分為兩類(lèi)：獨(dú)立型豪宅或稱別墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。

　　中國(guó)大陸別墅豪宅的代表莫過(guò)于上海紫園1#別墅。其身價(jià)過(guò)億，占地面積18畝，建筑面積1500m2，采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級(jí)。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無(wú)錫財(cái)富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施按星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這兩類(lèi)住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設(shè)施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場(chǎng)售價(jià)等方面，均能夠達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、別墅不等于豪宅

　　別墅產(chǎn)品分化中國(guó)人的別墅概念其實(shí)跟國(guó)外有很大不同。國(guó)內(nèi)通常把一戶一棟的獨(dú)立住宅稱為別墅，每棟售價(jià)一般幾百萬(wàn)，通常賣(mài)給中國(guó)的富豪階層，而這樣的獨(dú)立住宅在國(guó)外叫做House，是賣(mài)給普通階層的。到過(guò)國(guó)外的人都可能有這樣的經(jīng)驗(yàn)，除了市中心有少量的高層或多層住宅以外，在城市邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍的這樣的House社區(qū)。在美國(guó)稱為Single family house，在英國(guó)稱為Detached house.這樣的House是買(mǎi)給普通或者是中高檔收入階層的，其標(biāo)準(zhǔn)不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國(guó)外作為第二居所，稱之為Villa或者Luxury house的頂級(jí)豪宅，或者莊園類(lèi)的豪宅，才是真正賣(mài)給富豪階層的。

　　別墅一詞在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上指代不專(zhuān)，而且跟國(guó)外所指的House或Villa有很大不同。國(guó)內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨(dú)棟的獨(dú)立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（Semi-detached house）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨(dú)聯(lián)體別墅甚至有些復(fù)式住宅都統(tǒng)稱之為別墅產(chǎn)品。而除了獨(dú)立別墅（Detached house）和雙拼別墅（Semi-detached house），其他這些產(chǎn)品可以稱作Townhouse，但與獨(dú)立別墅的概念絕然不同。別墅這個(gè)詞在中國(guó)已經(jīng)被用做代指從頂級(jí)豪宅到普通的獨(dú)立住宅，和一些密度較高的非獨(dú)立住宅。

　　國(guó)內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來(lái)有非常明顯的分化趨勢(shì)。既有像上海紫園這樣每戶面積奢華，占地莊園化的頂級(jí)豪宅；也有向高密度發(fā)展的經(jīng)濟(jì)型別墅。以北京為例，筆者近年來(lái)接觸了很多準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別墅項(xiàng)目的密度不但沒(méi)有下降反而有所提高。我們近期設(shè)計(jì)的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，容積率均在0.4～0.5之間，這已經(jīng)是接近Townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小，居住密度偏高，缺乏私密性別墅產(chǎn)品，實(shí)際上標(biāo)志了中國(guó)別墅朝向經(jīng)濟(jì)型發(fā)展的趨勢(shì)。這一類(lèi)經(jīng)濟(jì)型別墅從資源占有情況來(lái)看，基本上不具備自然山水的環(huán)境條件，但多具備了大區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)可度高和交通便利等特點(diǎn)，也就是說(shuō)可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)頂級(jí)住宅產(chǎn)品的概念，當(dāng)然也不可能是豪宅。它是瞄準(zhǔn)普通市民階層或者中高檔收入人群的經(jīng)濟(jì)型別墅類(lèi)住宅。更準(zhǔn)確的說(shuō)應(yīng)該叫做普通獨(dú)立住宅，跟國(guó)外的Single family house產(chǎn)品更接近。

　　除此之外，還有大量其他的在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨(dú)戶獨(dú)立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類(lèi)別墅。類(lèi)別墅產(chǎn)品目前主要有三種類(lèi)型：第一種每戶雖然獨(dú)立，但是兩棟之間側(cè)墻間距非常近，只有3M左右。沒(méi)有兩側(cè)花園只有前后花園的所謂獨(dú)聯(lián)體別墅，如長(zhǎng)沙的山水芙蓉半山美墅中的獨(dú)聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低面寬加大的改良型Townhouse別墅。以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的三層Townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進(jìn)深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個(gè)花園。也有十字型的平面，形成四個(gè)花園。層數(shù)也從三層降到了二層。這一類(lèi)的Townhouse住宅，實(shí)際上是大幅度向獨(dú)立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類(lèi)的Townhouse住宅，準(zhǔn)確一點(diǎn)說(shuō)是復(fù)式住宅即所謂疊加別墅、疊拼別墅或者是空中別墅。這一類(lèi)產(chǎn)品在住宅類(lèi)型上更靠近普通的復(fù)式住宅，但因?yàn)橄碛心蟼?cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。

　　綜合以上分析，中國(guó)的別墅產(chǎn)品實(shí)際上已經(jīng)分化成為豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟(jì)別墅和類(lèi)別墅等多種產(chǎn)品。如果把消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)比做金字塔，買(mǎi)得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數(shù)超級(jí)富豪，而買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)別墅的卻大有人在。所以發(fā)展商都傾向于回避風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向大規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)別墅。市場(chǎng)上豪宅項(xiàng)目少而又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒(méi)有。筆者有些客戶朋友，想在京郊買(mǎi)別墅。他們不吝錢(qián)財(cái)，只要找在環(huán)境和質(zhì)量上達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)的別墅，竟然有錢(qián)沒(méi)處買(mǎi)房。也有買(mǎi)了占地5畝大別墅的，占地與環(huán)境尚可，建筑戶型等方面的設(shè)計(jì)同普通別墅并無(wú)區(qū)別。結(jié)果是花了豪宅的錢(qián)僅為買(mǎi)院子。對(duì)豪宅的需求雖然人數(shù)少，但代表了一個(gè)階層。作為住宅產(chǎn)品的最高檔類(lèi)型，中國(guó)需要有自己的豪宅。特別是那種為客戶特殊要求量身定做的，藝術(shù)類(lèi)別墅豪宅。市場(chǎng)在呼喚真正的豪宅別墅。

　　三、沒(méi)有山水何以稱別墅

　　山水與環(huán)境資源當(dāng)我們?cè)u(píng)判一座別墅或別墅類(lèi)豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目大周邊環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。

　　評(píng)價(jià)一個(gè)別墅項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境，主要看四個(gè)方面。第一是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場(chǎng)認(rèn)知度比較高的區(qū)位。有人說(shuō)對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“第一是位置，第二是位置，第三還是位置，”就是指一個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域位置是決定其品質(zhì)與前途的最關(guān)鍵因素。

　　第二個(gè)方面是指其交通環(huán)境。在以汽車(chē)為主的交通時(shí)代，無(wú)論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對(duì)于別墅類(lèi)項(xiàng)目，業(yè)主都是以私家車(chē)為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個(gè)條件。如果交通條件不夠便利，無(wú)論其距離城市有多近，它的價(jià)值也要受到影響。

　　第三個(gè)方面就是自然山水環(huán)境。因?yàn)橘I(mǎi)別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼〔刨I(mǎi)別墅，買(mǎi)別墅的主要目的是為了提高自己的生活質(zhì)量特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對(duì)自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對(duì)一個(gè)城市周邊的別墅項(xiàng)目而言，有沒(méi)有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價(jià)格將會(huì)有天壤之別。

　　第四個(gè)方面就是周邊有沒(méi)有其他可以因借的資源。比如說(shuō)名校資源，是否靠近清華北大的分校，牛津劍橋在北京的分校。也許靠近某一著名景點(diǎn)，比如頤和園、香山。如果有其他旅游名勝或生活便利設(shè)施，都會(huì)使別墅項(xiàng)目升值。

　　對(duì)別墅類(lèi)豪宅來(lái)講，最稀缺的則是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水資源的項(xiàng)目少而又少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通方便和有其他因借資源相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易的。所以很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水的情況下人工營(yíng)造，挖人工湖或建高爾夫球場(chǎng)，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。沒(méi)有山水的別墅項(xiàng)目與城里高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無(wú)疑對(duì)居住質(zhì)量是一種提高，但因不能享有真正的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評(píng)選豪宅項(xiàng)目，沒(méi)有自然山水的別墅類(lèi)項(xiàng)目，在環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)方面不可能入選。如果一個(gè)項(xiàng)目具備這樣的山水資源，比如上海紫園，可以說(shuō)在大環(huán)境的價(jià)值方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。

　　四、高密度低私密的別墅與豪宅無(wú)緣

　　密度與社區(qū)景觀質(zhì)量對(duì)于一個(gè)別墅社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量評(píng)判，也就是這個(gè)別墅項(xiàng)目自身內(nèi)部土地資源的利用情況，主要看建筑密度、私密性和規(guī)劃形態(tài)三個(gè)方面。

　　第一代別墅都是高密度的。這樣的別墅區(qū)在全國(guó)各地很常見(jiàn)。成片開(kāi)發(fā)，一棟挨一棟，整體外觀效果和農(nóng)民發(fā)了財(cái)自己蓋的小洋樓也沒(méi)太大區(qū)別。密度多在每戶占地一畝左右，這樣高密度低私密性的別墅無(wú)論每戶面積有多大，每戶裝修標(biāo)準(zhǔn)有多么豪華，從整體環(huán)境質(zhì)量上來(lái)講都是與豪宅無(wú)緣的。購(gòu)房者從市區(qū)搬到城外別墅，最主要原因就是追求低密度。以北京碧水莊園為例，其前期開(kāi)發(fā)的別墅平均在一畝到二畝左右，而臨湖三期所開(kāi)發(fā)的每戶占地約有五畝。這批別墅銷(xiāo)量情況非常好，就反映了在別墅消費(fèi)市場(chǎng)上，客戶對(duì)低密度、高土地占地的豪宅的需求。筆者認(rèn)識(shí)的幾個(gè)客戶，千挑萬(wàn)選之后選定碧水莊園臨湖的別墅，主要原因就是因?yàn)槊繎粽嫉乇容^大。

　　第二個(gè)方面是私密性。別墅業(yè)主相對(duì)來(lái)說(shuō)生活富裕、事業(yè)成功，渴望在個(gè)人家庭生活方面有一定私密性。所以對(duì)建筑之間的間距，對(duì)建筑密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面的要求非常高。上一代那種窗戶對(duì)窗戶，兩棟樓之間的間距在10米以下的別墅，很顯然不能滿足新一代別墅或豪宅的私密性要求的。目前市場(chǎng)上正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的一批別墅，可能是出于土地成本的壓力，或者是對(duì)降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的考慮，多數(shù)仍是每戶0.8畝到一畝的別墅，仍然是高密度低私密性的產(chǎn)品。這一批別墅可以作為普通獨(dú)立住宅，或“經(jīng)濟(jì)型別墅”和“”類(lèi)別墅“來(lái)銷(xiāo)售，但無(wú)論如何達(dá)不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)買(mǎi)豪宅的名流富賈對(duì)于私密的敏感程度恐怕不亞對(duì)豪宅舒適度的要求。

　　影響別墅社區(qū)環(huán)境質(zhì)量的第三方面是別墅社區(qū)的規(guī)劃形態(tài)。以筆者所做設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一個(gè)別墅社區(qū)，價(jià)值最高，銷(xiāo)售最好的往往是那些道路盡端的別墅，獨(dú)立占據(jù)小島的別墅，或者幾戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團(tuán)的別墅。銷(xiāo)售難度最大的則是沿公共道路、環(huán)形道路線型布置，俗稱的行列式布置，規(guī)劃形態(tài)上缺少私密性的別墅。一棟洋房便是通過(guò)規(guī)劃形態(tài)的自然豐富使項(xiàng)目整體升值的實(shí)例。

　　規(guī)劃形態(tài)中也包含景觀設(shè)計(jì)的因素。景觀園林是富豪住宅的特權(quán)，從前的江南園林都是豪宅的一部分。從未聽(tīng)說(shuō)有窮家園林。只有豪宅類(lèi)等高檔住宅才有條件建造具規(guī)模，高檔次的園林景觀。而社區(qū)景觀的建設(shè)是提升整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的直接有效手段。

　　五、戶外生活是豪宅的重要生活方式

　　室外景觀與建筑設(shè)計(jì)整合不但是豪宅，即便對(duì)于普通別墅來(lái)講，戶外的生活，包括在別墅自家花園內(nèi)的活動(dòng)和在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶外活動(dòng)，都是別墅業(yè)主生活的重要部分。買(mǎi)別墅的人并不是因?yàn)樵诔抢镔I(mǎi)不到房，而是要享受另外一種生活方式。這種生活方式的主要特點(diǎn)是更健康，更接近自然，有更多的戶外活動(dòng)場(chǎng)地和機(jī)會(huì)。戶外生活可由近及遠(yuǎn)分為三個(gè)方面，首先是在自家花園內(nèi)的活動(dòng)，其次是在別墅社區(qū)的活動(dòng)，第三可能是在社區(qū)附近的自然山水甚至是田園中的活動(dòng)。

　　第一個(gè)方面，別墅的庭院是別墅生活的一半。作為別墅肯定要有自家的花園。有的別墅項(xiàng)目沒(méi)有院墻圍合的自家花園，比如上海的當(dāng)代藝墅。多數(shù)的別墅項(xiàng)目，每戶的花園之間有矮墻相隔，無(wú)論有墻與否，這個(gè)院落被視為業(yè)主私人物產(chǎn)的一部分。業(yè)主對(duì)其投入、修建、養(yǎng)護(hù)都鐘愛(ài)有加。其對(duì)業(yè)主生活的價(jià)值不亞于別墅的起居廳與臥室。提到別墅生活，人們首先想到的就是在院落內(nèi)或平臺(tái)上賞花、聽(tīng)雨、喝咖啡。

　　做園丁等種植活動(dòng)也成為別墅業(yè)主的生活重要方面，有人笑稱“周末干嘛去？回家種地去�！背惺苤�眾多壓力的現(xiàn)代人，對(duì)接近自然的生活有著一種渴望。這種渴望在經(jīng)過(guò)SARS之后，變成了一種更直白更普遍的追求。國(guó)人對(duì)于一畝三分地的追求可以說(shuō)與生俱來(lái)。上一代別墅每戶幾十平米的院落，特別是在不能提供一個(gè)完整的院落的情況下，顯得捉襟見(jiàn)肘。不可能實(shí)現(xiàn)業(yè)主多方面室外活動(dòng)的需要，更無(wú)法種植比較成規(guī)模的園林綠化。如果是Townhouse類(lèi)別墅或經(jīng)濟(jì)別墅，也許勉強(qiáng)可以接受比較小的私家院落空間，但對(duì)于豪宅別墅來(lái)講，沒(méi)有足夠的院落空間，是達(dá)不到豪宅生活標(biāo)準(zhǔn)的。

　　第二個(gè)方面是別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。凡住過(guò)別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂(lè)趣。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開(kāi)闊、足夠長(zhǎng)度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休息活動(dòng)空間。所以別墅社區(qū)并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個(gè)整體的社區(qū)的概念。應(yīng)有足夠的公共活動(dòng)與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。市場(chǎng)上比較成功的別墅項(xiàng)目都是因?yàn)樵诠�共景觀方面有足夠考慮。而反之沒(méi)有足夠公共景觀綠地的項(xiàng)目，則難以給人留下高檔的印象。

　　總之，買(mǎi)別墅的業(yè)主并不是簡(jiǎn)單看中住宅內(nèi)部的戶型功能與面積，有相當(dāng)?shù)男枨笈c注意放在建筑之外的私家環(huán)境部分和公共環(huán)境部分。

　　目前推出的領(lǐng)先別墅項(xiàng)目有非常明顯的規(guī)劃與景觀與建筑設(shè)計(jì)，甚至與裝修的整合趨勢(shì)。因?yàn)閯e墅或別墅豪宅的室內(nèi)與室外部分都是一個(gè)產(chǎn)品整體的不同組成部分。如果按通常的作法，建筑與景觀分別設(shè)計(jì)就可能留下很多空白，很難形成建筑與景觀一體的室外空間效果。別墅豪宅的庭院景觀更應(yīng)同建筑同步設(shè)計(jì)，而且要達(dá)到裝修的深度。

　　六、買(mǎi)豪宅的人不缺房住

　　空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)買(mǎi)別墅的人都不缺房子住。沒(méi)有人因?yàn)樽约杭业姆孔犹�小了，所以買(mǎi)一棟別墅來(lái)住。買(mǎi)別墅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，而別墅多用來(lái)做第二居所。所以，買(mǎi)別墅的目的都是為了提高生活的質(zhì)量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，別墅的業(yè)主并不僅需要一座獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的住宅，而是需要一個(gè)適應(yīng)新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗(yàn)的高級(jí)獨(dú)立別墅。別墅的空間設(shè)計(jì)方面必有獨(dú)到之處。

　　以往的別墅設(shè)計(jì)主要是犯了兩方面的錯(cuò)誤。第一種，在空間面積的分配方面過(guò)于吝嗇；第二種，在面積方面盲目求大。

　　第一種情況的別墅設(shè)計(jì)，往往是因?yàn)楹?jiǎn)單地追求平面戶型合理。所謂戶型合理，是住宅設(shè)計(jì)特別是普通住宅設(shè)計(jì)中的一個(gè)核心原則。主要是指盡量提高主要功能房間的使用率，盡可能降低交通面積的比例，提高得房率，降低公攤面積。具體說(shuō)就是如何盡量縮小樓梯間和走廊的面積，如何盡可能的縮短走廊等交通空間長(zhǎng)度，使從建筑入口最便捷的到達(dá)每一個(gè)房間。既然別墅已經(jīng)不是一種滿足人基本居住需要的物業(yè)，它所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅和豪宅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)把注意力放在如何開(kāi)發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方式方面，而不是一味的追求面積的節(jié)省。

　　第二種情況，上一代的別墅和豪宅中，不乏面積1000平米以上的巨型別墅，但其特點(diǎn)是除了面積過(guò)奢以外，在功能布局方面和在空間的創(chuàng)意方面并沒(méi)有什么突破。這樣就造成了客廳無(wú)窮大，臥室無(wú)窮大，而作為整個(gè)別墅的格局還僅僅是一個(gè)城里普通四室二廳、五室二廳住宅的簡(jiǎn)單放大。所以說(shuō)別墅類(lèi)豪宅的豪與奢應(yīng)該體現(xiàn)在建筑空間設(shè)計(jì)的巧妙，和新的功能空間開(kāi)發(fā)方面。簡(jiǎn)單的大或者小，奢或者簡(jiǎn)都不能滿足新一代別墅的功能需要。

　　別墅豪宅若要通過(guò)設(shè)計(jì)升值，首先應(yīng)該在功能開(kāi)發(fā)方面，把功能具體化、細(xì)化，并做深入的、對(duì)生活方式的研究與探索。比如，以傳統(tǒng)的起居室或客廳為例，可以結(jié)合新的生活方式開(kāi)發(fā)出家庭活動(dòng)廳、舞廳、藝術(shù)展廳、會(huì)客廳、私人雪茄吧、以及和酒吧、餐飲、娛樂(lè)結(jié)合的多種私人會(huì)所式的客廳空間。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的方面，比如特意加大走廊的長(zhǎng)度與寬度，做成藝術(shù)展廊。這樣的面積分配不是浪費(fèi)而是增值。

　　另一方面，建筑也是藝術(shù)的一種。作為建筑藝術(shù)品中的上乘作品，別墅豪宅空間的藝術(shù)性，空間的表現(xiàn)力，更應(yīng)該是建筑師和別墅豪宅開(kāi)發(fā)商的新追求。別墅豪宅的房間，不應(yīng)再局限于傳統(tǒng)的四壁天花地板的六面體模式，也不應(yīng)滿足于簡(jiǎn)單的方洞開(kāi)窗方式。應(yīng)該在空間的流通方面大膽突破，比如二層挑空、三層挑空，空間的形態(tài)方面也應(yīng)有所創(chuàng)意，比如做圓形的廳、開(kāi)敞的廳、以及開(kāi)窗采用，落地、全部開(kāi)敞等方式和創(chuàng)造其它的特異形的空間。創(chuàng)造出普通住宅沒(méi)有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為藝術(shù)品才是使房產(chǎn)升值的最佳策略。

　　別墅豪宅的社交功能是公建特征也是與普通別墅的重要區(qū)別。以上海紫園頂級(jí)豪宅為例，其一號(hào)別墅就徹底地把別墅業(yè)主私家起居部分和對(duì)外公共的私人會(huì)所部分徹底分成兩部分，其私家會(huì)所部分已經(jīng)更接近于一個(gè)公共建筑、會(huì)所或藝術(shù)展廊或售樓處展廳。也就是說(shuō)頂級(jí)別墅豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念異化出來(lái)，有很強(qiáng)的公建特點(diǎn)，更注重社交公共空間的效果，獨(dú)特的個(gè)性和藝術(shù)表現(xiàn)力。

　　七、豪宅的價(jià)格構(gòu)成要有技術(shù)支撐

　　設(shè)備與技術(shù)的高投入、高質(zhì)量、高舒適作為別墅豪宅，無(wú)論其售價(jià)500萬(wàn)、上千萬(wàn)或者過(guò)億，它的價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的構(gòu)成，也就是說(shuō)它的資源與設(shè)備配置要物有所值。除了一座別墅豪宅所享有的室外大的環(huán)境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應(yīng)有足夠強(qiáng)的技術(shù)質(zhì)量材料方面的優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)的高檔住宅，除極少數(shù)像鋒尚這樣采用大規(guī)模全方位的先進(jìn)住宅技術(shù)外，多數(shù)的項(xiàng)目并沒(méi)有多少住宅新技術(shù)方面的含量。比如說(shuō)1萬(wàn)元每平米的住宅與2萬(wàn)每平米的住宅，其價(jià)格差異主要體現(xiàn)在所享有的土地資源方面的差異，包括土地成本和環(huán)境質(zhì)量。在結(jié)構(gòu)、設(shè)備和其它新技術(shù)方面并沒(méi)有明顯的差別。

　　而購(gòu)買(mǎi)別墅豪宅的人，都有較強(qiáng)的支付能力，并不為節(jié)省，也不缺房子住。除了對(duì)面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應(yīng)有更高的質(zhì)量，應(yīng)有更先進(jìn)的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結(jié)構(gòu)體系方面、維護(hù)體系方面，門(mén)窗五金方面，空調(diào)等設(shè)備的方面和其它的智能化等新技術(shù)方面有比較大的提高。如果沒(méi)有這些技術(shù)支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個(gè)長(zhǎng)久有效的高檔化之路。

　　以上海紫園1號(hào)別墅為例，即便是一層建筑，結(jié)構(gòu)體系采用了鋼結(jié)構(gòu)。其目的主要有兩個(gè)：一是爭(zhēng)取大跨度和室內(nèi)靈活布置的空間，二是提高工程質(zhì)量。因?yàn)槠胀ㄗ≌�施工�?duì)水平低下，很難在施工方面達(dá)到豪宅施工的精度。而鋼結(jié)構(gòu)需由鋼結(jié)構(gòu)廠家進(jìn)行設(shè)計(jì)和安裝，使用工業(yè)化的施工體系才能達(dá)到豪宅質(zhì)量要求。其它方面先進(jìn)材料的使用，比如1.8萬(wàn)元/平米的霧化玻璃，通過(guò)按鈕瞬間改變透明度。還有其它各種先進(jìn)的設(shè)備和構(gòu)造方式也應(yīng)有所應(yīng)用。至于國(guó)內(nèi)目前有些豪宅，純靠高檔裝修，整張牛皮內(nèi)裝，24k包金的手段不失為一種思路，除了增加材料成本價(jià)值外，對(duì)項(xiàng)目整體升值的作用有限，恐怕難有持久的生命力。

　　八、公寓豪宅須有舒適度的突破

　　人造環(huán)境是關(guān)鍵顯赫的外觀。外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求。公寓豪宅不僅僅是普通的住宅樓，更是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑。和深宅大院式的別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見(jiàn)的奢華。

　　觀景面的最大化�？梢愿╊�四周的城市景觀是公寓豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。通過(guò)擴(kuò)大外墻面積，增加開(kāi)窗面積可以凸顯其優(yōu)勢(shì)。落地窗、轉(zhuǎn)角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應(yīng)公寓豪宅的觀景需求。

　　獨(dú)戶感覺(jué)的營(yíng)造。在垂直交通設(shè)施和形體設(shè)計(jì)方面，追求獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的感覺(jué)。如私家電梯直接入戶，戶與戶間錯(cuò)開(kāi)布置等。

　　戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間別墅化。公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規(guī)概念，盡量設(shè)計(jì)出更多的個(gè)性化空間。

　　室內(nèi)設(shè)計(jì)豪華化和個(gè)性化兼顧，私有空間和公共空間兼顧。

　　空中花園的營(yíng)造。在不影響主要房間的采光通風(fēng)的情況下，設(shè)計(jì)出大面積的空中花園創(chuàng)造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類(lèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)出具有不同功能的前后花園。

　　入戶方式的突破。主次入口的分離、入戶花園的設(shè)計(jì)可以極大提升其品質(zhì)。

　　新技術(shù)、新材料的運(yùn)用。由于公寓豪宅的集合特性，使新技術(shù)、新材料的運(yùn)用更具有可操作性，在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和設(shè)備體系等方面，均可以比常規(guī)住宅甚至公建有所突破。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　豪宅在中國(guó)尚流于虛名。豪奢主要體現(xiàn)在規(guī)模、地段與售價(jià)上。本文所歸納的豪宅開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題嚴(yán)格說(shuō)其實(shí)許多方面是住宅建設(shè)必須解決的基本質(zhì)量問(wèn)題。換而言之，中國(guó)豪宅剛處于起步階段，居住層面基本的技術(shù)質(zhì)量與舒適度標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題尚未解決，更少有文化層面的追求。億元的豪宅也不過(guò)是投石問(wèn)路。對(duì)于新一代豪宅我們拭目以待。

五合國(guó)際·劉力博士