考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)拍賣(mài)基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。重點(diǎn)考察應(yīng)考人員對(duì)拍賣(mài)的涵義和原則，拍賣(mài)標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式及類(lèi)型、拍賣(mài)原則、拍賣(mài)實(shí)務(wù)、強(qiáng)制拍賣(mài)、房地產(chǎn)拍賣(mài)等基礎(chǔ)知識(shí)的熟悉和掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：拍賣(mài)的涵義、基本原則，拍賣(mài)標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式和拍賣(mài)類(lèi)型，價(jià)高者得規(guī)則、保留價(jià)規(guī)則、瑕疵請(qǐng)求權(quán)規(guī)則、禁止參與競(jìng)買(mǎi)規(guī)則。

　　熟悉：拍賣(mài)的傭金、價(jià)款結(jié)算與標(biāo)的交割證券的基本內(nèi)容，強(qiáng)制拍賣(mài)的概念、特點(diǎn)和原則，強(qiáng)制拍賣(mài)的主體、標(biāo)的和依據(jù)，房地產(chǎn)拍賣(mài)的含義、房地產(chǎn)拍賣(mài)的特征，房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。

　　了解：拍賣(mài)委托，拍賣(mài)公告與展示的一般內(nèi)容，強(qiáng)制拍賣(mài)的程序，房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件，房地產(chǎn)拍賣(mài)竟買(mǎi)人條件，房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序。

　　要點(diǎn)說(shuō)明

　　1、拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。

　　2、拍賣(mài)的基本原則包括：

　?。?）公開(kāi)原則

　?。?）公平原則

　?。?）公正原則

　?。?） 誠(chéng)實(shí)信用原則

　　3、拍賣(mài)標(biāo)的亦稱(chēng)“拍品”或者“拍賣(mài)物”，泛指可以通過(guò)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓的各種財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　4、拍賣(mài)報(bào)價(jià)方式是拍賣(mài)活動(dòng)中拍賣(mài)師的具體運(yùn)作手段。通常包括增價(jià)拍賣(mài)和減價(jià)拍賣(mài)兩種方式。

　　5、依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拍賣(mài)活動(dòng)可作出不同的分類(lèi)。

　?。?）強(qiáng)制拍賣(mài)和任意拍賣(mài)。強(qiáng)制拍賣(mài)是指國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，將被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制予以拍賣(mài)的行為。任意拍賣(mài)是指民事法律關(guān)系當(dāng)事人（如公民或組織）根據(jù)本身意愿將其所有的特定標(biāo)的物的拍賣(mài)行為。

　?。?）動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)與不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)。動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)是指以動(dòng)產(chǎn)為拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)行為。不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)是指以不動(dòng)產(chǎn)為拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)行為

　　（3）有保留價(jià)拍賣(mài)與無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)。有保留價(jià)拍賣(mài)是指拍賣(mài)前設(shè)立最低售價(jià)的拍賣(mài)，競(jìng)買(mǎi)人的最高競(jìng)價(jià)必須等于或高于保留價(jià)，低于保留價(jià)不能成交。無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)是指拍賣(mài)前不設(shè)立最低售價(jià)或保留價(jià)的拍賣(mài)，競(jìng)買(mǎi)人的最高競(jìng)價(jià)一經(jīng)產(chǎn)生就可以成交。

　?。?）一次性拍賣(mài)和再拍賣(mài)。一次性拍賣(mài)是指只經(jīng)過(guò)一次拍賣(mài)程序就拍定的拍賣(mài)，再拍賣(mài)是指必須經(jīng)過(guò)兩次以上拍賣(mài)程序才拍定的拍賣(mài)。初次拍賣(mài)中無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)買(mǎi)人開(kāi)價(jià)太低未能成交，或初次拍賣(mài)雖然成交但買(mǎi)受人未按時(shí)支付價(jià)款都會(huì)導(dǎo)致再次拍賣(mài)。在有保留價(jià)的拍賣(mài)中，再拍賣(mài)的保留價(jià)略低于一次性拍賣(mài)。

　　6、拍賣(mài)規(guī)則是長(zhǎng)期以來(lái)在拍賣(mài)實(shí)踐過(guò)程中形成的約束拍賣(mài)活動(dòng)參與者的合法習(xí)慣規(guī)則，包括價(jià)高者得規(guī)則、保留價(jià)規(guī)則、瑕疵請(qǐng)求權(quán)規(guī)則、禁止參與競(jìng)買(mǎi)規(guī)則。

　　價(jià)高者得規(guī)則是指拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)賣(mài)給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人的成交規(guī)則。

　　保留價(jià)指拍賣(mài)人可以據(jù)以確認(rèn)拍賣(mài)成交的最低價(jià)格。保留價(jià)規(guī)則是指保留價(jià)發(fā)揮作用的制度。在有保留價(jià)的拍賣(mài)中，委托人和拍賣(mài)人須事先商定保留價(jià)，保留價(jià)以具體的價(jià)格表示。保留價(jià)一經(jīng)確定，不得隨意改變。

　　瑕疵請(qǐng)求權(quán)是指競(jìng)買(mǎi)人在參與競(jìng)買(mǎi)前或參與競(jìng)買(mǎi)時(shí)，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷，如果該缺陷因他人的過(guò)錯(cuò)被隱蔽了，他成為實(shí)際買(mǎi)受人時(shí)就可以為自己所受到的欺騙和損失主張權(quán)利。

　　禁止參與競(jìng)買(mǎi)規(guī)則含兩方面的內(nèi)容：（1）禁止拍賣(mài)人參與競(jìng)買(mǎi)；禁止委托人參與競(jìng)買(mǎi)。

　　7、拍賣(mài)委托是指委托人向拍賣(mài)人提起拍賣(mài)的最初階段。拍賣(mài)委托人主要有三種：公民、法人和其他組織。委托拍賣(mài)方式是由于委托人性質(zhì)不同而出現(xiàn)的具體委托種類(lèi)。委托拍賣(mài)包括任意委托拍賣(mài)和法定委托拍賣(mài)。任意拍賣(mài)是一種委托人依據(jù)自己的意愿提起的拍賣(mài)。法定委托拍賣(mài)方式是指依據(jù)國(guó)家行政機(jī)關(guān)和執(zhí)法部門(mén)，法律和政策規(guī)定而提起的拍賣(mài)。

　　8、拍賣(mài)公告與展示是一種法定行為，是舉行拍賣(mài)會(huì)之前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是拍賣(mài)企業(yè)進(jìn)行招商、尋找競(jìng)買(mǎi)人的重要途徑之一。

　　9、拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人除支付成交價(jià)款外，還須按照有關(guān)約定，向拍賣(mài)人支付拍賣(mài)傭金。即買(mǎi)受人應(yīng)付拍賣(mài)師落槌價(jià)，加約定傭金，再加其他應(yīng)付的費(fèi)用。當(dāng)買(mǎi)受人支付價(jià)款后，拍賣(mài)人應(yīng)從價(jià)款中直接扣除委托人應(yīng)付的傭金后，其余款項(xiàng)應(yīng)在委托拍賣(mài)合同約定的期限內(nèi)支付給物價(jià)委托人。

　　拍賣(mài)標(biāo)的的交割包括一般物品交割和特殊物品交割。

　　10強(qiáng)制拍賣(mài)是指國(guó)家機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，對(duì)被查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)、把物品賣(mài)給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人、以清償債務(wù)為目的的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為。在我國(guó)，擁有強(qiáng)制拍賣(mài)權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)有：法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等。

　　強(qiáng)制拍賣(mài)的基本原則：（1）法院處置權(quán)限定原則；（2）法院主導(dǎo)拍賣(mài)程序原則。

　　強(qiáng)制拍賣(mài)的主體，是指在強(qiáng)制拍賣(mài)活動(dòng)中形成的委托拍賣(mài)合同法律關(guān)系的當(dāng)事人，即委托人和拍賣(mài)人。

　　強(qiáng)制拍賣(mài)的標(biāo)的，是指被人民法院在執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)并委托商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。

　　強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)程大致可以分為價(jià)格評(píng)估、作出強(qiáng)制拍賣(mài)的決定、確定和委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、發(fā)布公告與展示標(biāo)的、確定拍賣(mài)保留價(jià)、舉行拍賣(mài)會(huì)、確認(rèn)拍賣(mài)結(jié)果等幾個(gè)階段。

　　11、房地產(chǎn)拍賣(mài)即通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣(mài)給最高出價(jià)者的一種交易行為。

　　12、房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源，根據(jù)委托方的屬性，主要有以：

　?。?）法院委托拍賣(mài)的查封抵債房地產(chǎn)；

　?。?）債權(quán)人委托拍賣(mài)的抵押房地產(chǎn)；

　?。?）政府部門(mén)委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)；

　?。?）法人委托其所擁有的房地產(chǎn)；

　?。?）自然人委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)。

　　13、房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件：

　　參照國(guó)家房地產(chǎn)管理法、土地管理法及其他相關(guān)法律、法規(guī)，符合其中轉(zhuǎn)讓或交易條件的，或者雖現(xiàn)狀不符合，但經(jīng)由政府有關(guān)部門(mén)審批后，通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)和補(bǔ)繳費(fèi)用后能夠滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓或交易條件的，也可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的。

　　14、房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件

　　（1）中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

　　（2）在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

　?。?）對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人；非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

　　15、房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序一般應(yīng)包括：接受拍賣(mài)委托、拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的調(diào)查與確認(rèn)、接受委托、簽訂委托拍賣(mài)合同、房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣(mài)保留價(jià)確定、發(fā)布拍賣(mài)公告，組織接待競(jìng)買(mǎi)人、 現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)階段、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。