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業(yè)主大會規(guī)程

2003-06-26 18:42    【  【打印】【我要糾錯】

  第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,維護業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》,制定本規(guī)程。

  第二條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

  第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

  業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

  第四條 只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

  第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

  籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:

 。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

 。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

  (三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

 。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

 。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。

  第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  第九條 業(yè)主大會履行以下職責(zé):

  (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

 。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

 。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

 。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

 。ㄎ澹┲贫、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

  (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

  第十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

  第十一條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

  業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

  第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

 。ㄒ唬20%以上業(yè)主提議的;

 。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

 。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

  發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。

  第十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

  第十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加。

  第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

  第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

  推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見,凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

  業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

  第十七條 業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

  業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

  第十八條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

  第十九條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

  第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1-2人。

  第二十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

 。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī);

  (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);

 。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

 。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力;

 。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

  第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,依照前款規(guī)定重新備案。

  第二十三條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé):

 。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

 。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

 。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

  第二十五條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

  第二十六條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。

  第二十七條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

  業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

  第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

  原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。

  第二十九條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止:

 。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

 。ǘo故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;

 。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊(zé)能力的;

 。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈;

  (五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

  (六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

  (七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

  第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

  第三十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

  第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

  住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

  第三十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。

  第三十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。

  違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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