杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第24號

　　二○○二年一月十四日

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動。

　　兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

　　第四條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門劃定。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條　杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理部門）主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區(qū)、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門）依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實施本條例。

　　第六條　各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)�；�方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

　　第七條　業(yè)主享有以下的權(quán)利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會，享有表決權(quán)；

　�。ǘ�）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　�。ㄈ�）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù)；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)；

　　（三）遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度；

　�。ㄋ模┡浜蠘I(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關(guān)選舉工作；

　�。ㄎ澹┌凑蘸贤�約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分?jǐn)偟木S修等費用；

　�。�六）對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。

　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　�。ㄒ唬┤胱÷蔬_(dá)到60％以上的；

　�。ǘ�）入住率達(dá)到30％以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的；

　　第一次業(yè)主（代表）大會的費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次；業(yè)主委員會認(rèn)為必要時或經(jīng)由20％以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；逾期不組織召開的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門幫助組織召開。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十一條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過，并予以公布。

　　第十二條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬�審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　　（二）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告；

　�。ㄈ�）選舉、罷免業(yè)主委員會成員；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過物業(yè)管理方案；

　�。�六）變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄆ撸�審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度；

　�。ò耍�決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。

　　第十三條　業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補選。

　　業(yè)主委員會根據(jù)工作需要，可聘請社區(qū)居民委員會和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會顧問。

　　第十四條　業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門登記備案。

　　第十五條　業(yè)主委員會對業(yè)主（代表）大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：　　（一）組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

　�。ǘ�）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案；

　�。ㄈ�）提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄋ模└鶕�(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（五）審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；

　�。�六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù)；

　　（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。

　　第十七條　業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同分?jǐn)�，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的1％。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

　　第十八條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的機構(gòu)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

　　（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；

　�。ㄈ�）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

　　（五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其它服務(wù)項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán)。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度和物業(yè)管理方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理；

　�。ㄈ�）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ㄋ模┲浦惯`反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為；

　�。ㄎ澹┪�托專營企業(yè)承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　�。�六）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主的糾紛；

　�。ㄆ撸┮婪ㄩ_展有償服務(wù)；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計劃，實施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）每6個月向業(yè)主委員會報告工作，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　　（三）根據(jù)業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　　（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進(jìn)行維修和處理；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理部門、其它有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

　�。�六）配合社區(qū)居民委員會提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)的使用、維修和管理用房

　　第二十三條　業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)遵循平等、自愿的原則簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)及收取方法；

　�。ㄋ模┖贤�的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費用、結(jié)余維修費用、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法；

　�。ㄎ澹┻`約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

　�。�六）雙方當(dāng)事人約定的其它事項。物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本由市物業(yè)管理部門、市工商行政管理部門共同制定。

　　物業(yè)管理合同應(yīng)在生效、終止或解除之日起15日內(nèi)報區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門備案。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)管理合同，經(jīng)物業(yè)管理部門調(diào)解無效的，應(yīng)提前2個月告知業(yè)主委員會，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主委員會應(yīng)在被告知之日起2個月內(nèi)，組織招聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止后應(yīng)向業(yè)主委員會或新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案和資料。

　　第二十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

　�。ǘ�）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備；

　　（三）踐踏、占用綠地；

　�。ㄋ模�損毀樹木、綠化設(shè)施；

　　（五）違章搭建；

　�。�六）拋、扔、堆放垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┡欧庞卸尽⒂泻�和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　（八）在建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物上張貼、涂寫、刻畫；

　　（九）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

　　（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝修規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)及時報告有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　第二十七條　因物業(yè)維修或公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并報有關(guān)部門批準(zhǔn)，并及時恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同制定，報公安部門備案。停車場地的收費標(biāo)準(zhǔn)按價格管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會同意后，方可辦理審批手續(xù)。

　　第三十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)。企業(yè)也可以按規(guī)定將上述服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)管理。

　　第三十一條　物業(yè)維修、更新的費用，按下列規(guī)定承擔(dān)：

　　（一）物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　�。ㄈ�）屬全體業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第三十二條　物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房）和公建配套用房納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工。

　　第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房，以及總建筑面積4‰的商業(yè)用房，由市、縣（市）物業(yè)管理部門代為接收。社區(qū)居民委員會的用房，按國家規(guī)定另行配置。

　　物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。

　　第三十五條　業(yè)主委員會成立后，市、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)將物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營。

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行經(jīng)營的，其收入應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

　　前款經(jīng)營性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每6個月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主委員會的詢問和監(jiān)督。

　　第三十七條　本條例實施前已交付使用的物業(yè)，實行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房，由市、縣（市）人民政府另行規(guī)定。

　　第五章　前期物業(yè)管理

　　第三十八條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指物業(yè)開始銷售（預(yù)售）起，至業(yè)主委員會成立，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。

　　第三十九條　物業(yè)銷售（預(yù)售）前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并提供前期物業(yè)管理所需的工程建設(shè)技術(shù)資料。物業(yè)管理部門應(yīng)對招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督。

　　物業(yè)銷售（預(yù)售）時，建設(shè)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起2個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或通過招投標(biāo)方式選聘，并簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和前期物業(yè)管理服務(wù)合同同時終止。

　　第四十條　前期物業(yè)管理期間發(fā)生的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽定之日起15日內(nèi)，將物業(yè)總平面圖、物業(yè)單位建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計圖、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料、物業(yè)綜合驗收資料等工程建設(shè)技術(shù)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。

　　第四十二條　物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。

　　前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個月后。

　　第四十三條　物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

　　第六章　物業(yè)管理服務(wù)費用

　　第四十四條　物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導(dǎo)價基礎(chǔ)上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費，除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第四十五條　物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。預(yù)收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　其他任何單位和個人不得重復(fù)收取項目或性質(zhì)相同的費用。

　　第四十六條　建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70％收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

　　第七章　物業(yè)維修基金

　　第四十七條　新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱物業(yè)維修基金），遵循全額儲蓄、業(yè)主共同所有，合理使用的原則。

　　第四十八條　物業(yè)維修基金由建設(shè)單位在房屋銷售（預(yù)售）時，按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價的5％的比例向購房人代收，并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，向市、縣（市）物業(yè)管理部門統(tǒng)一繳納。

　　第四十九條　物業(yè)維修基金由市、縣（市）物業(yè)管理部門指定的單位統(tǒng)一代為管理，�？顚Ｓ茫�接受業(yè)主、物業(yè)管理部門、財政部門、審計部門監(jiān)督，并確保物業(yè)維修基金的保值和增值。

　　公有住房出售時收取的設(shè)施維修基金，以及在本條例實施前已繳納的維修基金，應(yīng)納入物業(yè)維修基金的統(tǒng)一管理。

　　物業(yè)維修基金的管理費用由市財政部門核定，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金管理。物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上的維修和更新，禁止挪作它用。

　　第五十條　在本條例施行前已建成的物業(yè)，其物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用按下列途徑列支：

　　（一）已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支；

　�。ǘ�）公有住房出售時，已按規(guī)定繳納維修基金的，從該基金中列支；

　　（三）未出售的公有住房，從房屋租金中列支；

　�。ㄋ模┎粚儆谏鲜龇秶�的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。

　　第五十一條　物業(yè)維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)并報區(qū)物業(yè)管理部門審核后，由市物業(yè)管理部門劃撥。

　　縣（市）物業(yè)維修基金的使用，由縣（市）物業(yè)管理部門審核、劃撥。

　　物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)�。其中非住宅物業(yè)維修基金分?jǐn)偟谋壤�可適當(dāng)上浮，具體數(shù)額由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。

　　市、縣（市）物業(yè)管理部門和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理辦法由市、縣（市）人民政府制定。

　　第八章　法律責(zé)任

　　第五十二條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　業(yè)主、使用人不按照約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定收取違約金或滯納金。拒不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租或抵押物業(yè)。

　　業(yè)主不繳納應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行。逾期不履行的，每日加收應(yīng)繳納費用2‰的滯納金。

　　業(yè)主、使用人違反本條例有關(guān)物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以勸阻、制止，并督促其限期改正或提請有關(guān)部門依法處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十三條　業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定，不履行應(yīng)盡職責(zé)，侵害廣大業(yè)主權(quán)益的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門進(jìn)行教育，情節(jié)嚴(yán)重的，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以罷免。

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理部門責(zé)令其限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)，逾期不補辦手續(xù)的，可處2000元以上20000元以下的罰款。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，不履行物業(yè)管理服務(wù)合同或者履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。其他法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十五條　建設(shè)單位違反本條例關(guān)于物業(yè)維修基金收繳規(guī)定的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應(yīng)繳納費用2‰的滯納金。

　　建設(shè)單位違反本條例第三十四條、第三十九條、第四十一條規(guī)定的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款。

　　第五十六條　物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章　附則

　　第五十七條　本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课唬�是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

　�。ǘ�）自用設(shè)施設(shè)備，是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線等設(shè)備；

　�。ㄈ�）共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；

　　（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。

　　第五十八條　本條例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日頒布的《杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。